【脱水】慧选脱水研报【第606期】-首开股份(600376)
●首开股份(600376)：居京城房企龙头，深耕做强北京，区域优势领先
摘要：
品牌历史悠久，股东优势明显。1）公司第一大且控股股东首开集团，属北京市属国有独资企业。2）公司立足深耕做强北京，同时进入全国17个省市区的30余城市。从区域布局看已经形成北京区域、北方片区和南方片区三大区域。3）公司在2015年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。除住宅、商办外，企业涉及旧城区更新改造和房地产金融业务。
预计公司2022-2023年EPS分别为0.09元、0.46元。预计公司2022-2023年每股净资产分别为12.04元、12.49元，给予2022年0.7-0.8倍动态市净率，对应合理价值区间为每股8.43-9.63元。首次给予“优于大市”评级。
正文：
公司简介
首开股份属拥有30多年开发经验的大型国有房地产上市企业。公司2001年3月在上海证交所挂牌上市，股票代码：600376。公司以“城市复兴官”为己任，秉承“践行责任，构筑美好”的品牌理念，全力打造中国最受信赖与尊敬的房地产企业。
首开股份30多年发展，立足北京，布局全国，以擅长特大型片区项目开发享誉业界，已成功开发20多个40万平方米以上的大型社区，布局多个重要城市。凭借着对每一个城市历史文化传承的尊重和城市格局发展的独到见解，首开股份匠心独具，站在城市生活的角度，倾心建设具有城市文化特征、符合客户需求的特色产品。
公司股权结构
推广“首开经验”，布局旧改和一级开发业务
截至2021年年报末，公司棚户区改造及土地一级开发项目合计总用地面积1589.12万平方米。以上项目中实施项目总用地面积974.45万平方米，后续储备项目总用地面积614.67万平方米。从投资规划角度看，实施项目合计总计划投资规模大致463.13亿。l
历史遗留问题陆续出清，结算毛利率回归合理
近年来公司陆续通过资产减值反应历史存货跌价损失。以上问题造成公司增收不增利，利润率水平下降。2022年1-3Q公司销售毛利率为21.6%，销售净利率为0.5%。根据目前市场变化和库存情况，在行业不发生较大波动前提下，随着后续优质项目进入结算阶段，我们认为公司未来利润率端会有改善。
土地储备优质且充足，基本面具备较大弹性
截止22年中期公司在手未结算土储2237万方，对应去化周期5.7年，其中36%位于北京，82%位于核心一二线城市，且21年以来拓储进一步聚焦，储备充足且优质，去化确定性较强。凭借土储优势，市场景气度下行以来公司表现出较强的基本面弹性，22年前10月全国销售排名提升至第22位，9、10月份销售改善明显，考虑到公司近期开工积极，预计未来销售及基本面弹性还将进一步延续。
深耕四十年，北京市场改善充分受益
首开在北京口碑及资源均有深厚储备，15年至21年连续7年位列北京销冠，市占率达16%，截止22年中期在京土储803万方，位列房企第一。15年以来北京土拍限制性规则较多，压缩房企利润空间，21年二批次以来供地规则简化，土地质量及利润率均出现明显改善，预售条件也有优化。首开股份作为重仓北京的本地国企，预计未来将较大程度上从中受益，通过优质土地-快速开盘-快速去化提高资金效率，实现规模稳健增长，盈利能力改善。
债务有序可控，融资通畅且创新
1）公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。通过多措并举，公司融资结构得到优化，负债率指标稳步下降。公司2021年整体平均融资成本为4.85%，较2017年下降0.3个百分点。
2）企业与建设银行发起设立的住房租赁基金，就首开股份在手商办、自持类资产的盘活、提效，寻求多方面的合作。建信住房租赁基金募集规模为300亿元。截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。基金投资项目成熟后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。
盈利预测及投资建议
预计公司2022-2023年EPS分别为0.09元、0.46元。考虑企业2022年报表历史遗留问题陆续出清，2023年开始京内重点项目陆续进入销售和结算，后阶段基本面改善趋势相对确定。
预计公司2022-2023年每股净资产分别为12.04元、12.49元，给予2022年0.7-0.8倍动态市净率，对应合理价值区间为每股8.43-9.63元。目前公司RNAV大致在12.76元每股，公司2022年11月23日收盘价较RNAV约折价55%。首次给予“优于大市”评级。
最新盈利预测明细如下
该股最近90天内共有3家机构给出评级，买入评级2家，增持评级1家；
来源：
海通证券-首开股份(600376)-《居京城房企龙头，立城市复兴己任》。2022-11-23；
广发证券-首开股份(600376)-《好风频借力，一举上青云》。2022-11-3；