信达证券：重点城市回调幅度接近历史极值 楼市配置或迎窗口期
智通财经APP获悉，信达证券发布研究报告称，重点城市回调幅度接近历史极值，楼市配置或迎窗口期。统计局数据显示，10月北京/上海二手住宅价格指数环比下行1.1%/0.8%。2008/11、2010/5、2014/9、2017/6，北京二手住宅价格环比也曾出现下行超过1%的情形，除2014/6滞后两个月之外，北京房价环比增速均在触底后实现回升。上海房价也在环比下行超0.5%的阶段筑底。周期触底叠加一线城市限贷放松，预计未来全国楼市复苏进程有望加快。开发房企建议关注华发股份(600325.SH)等，标的方面二手房经纪商建议关注我爱我家(000560.SZ)等。
▍信达证券主要观点如下：
北上限贷与普宅标准放松，政策优惠力度超预期。
继9/20广州限购放松，11/22深圳下调二套房首付比并放松普宅标准后，12/14北京市住建委等五部门发布新政，优化普宅认定标准，下调新发放个贷款最低首付比例/商贷利率政策下限、延长最长贷款期限等。同日，上海市房管局等部门发布新政，调整普宅标准并优化差别化住房信贷政策。
普宅认定方面，北京本次取消总价要求、而均价线大幅提升超1.8倍。据北京市住建委报道，全市普宅占比或提高至70%左右。而上海普宅标准中取消了环线分类和总价要求，当前普宅要求较北京更加宽松，预计也有较大比例房屋可认定为普宅。普宅交易享有个税、增值税及附加等优惠，更多家庭有望享受住房转让时的税收优惠政策。
限贷方面，北京和上海首套/二套房最低首付比例降至30%/50%以下(外围二套低至40%)。首套利率下限调降约45bp，上海二套房利率下限调降75bp(外围85bp)。普宅标准与限贷政策大幅放松，有助于有效降低购房成本。
重点城市回调幅度接近历史极值，楼市配置或迎窗口期。
统计局数据显示，10月北京/上海二手住宅价格指数环比下行1.1%/0.8%。2008/11、2010/5、2014/9、2017/6，北京二手住宅价格环比也曾出现下行超过1%的情形，除2014/6滞后两个月之外，北京房价环比增速均在触底后实现回升。上海房价也在环比下行超0.5%的阶段筑底。周期触底叠加一线城市限贷放松，预计未来全国楼市复苏进程有望加快。
北京上海较早步入存量时代，二手房经纪或受益。
住建部副部长董建国在2023-2024中国经济年会上表示，1-11月全国一二手房合计实现同比正增长，住房需求总量保持稳定，但交易结构中二手房占比提高，存量市场权重加大。北京上海两地在2015年前后即步入存量时代，二手房成交面积占比过半。本轮普宅标准放松幅度较大，较多房源或可享受税费优惠，从而进一步打通换房链条、盘活流通市场，在此过程中二手房经纪商也有望受益。
风险因素：
房地产调控政策收紧或放松不及预期、地产行业销售下行幅度超预期。