贺宛男:双重利好为何拉不动A股?郭施亮:能走多远
admin2023-11-27 19:00:00273
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1贺宛男:双重利好为何拉不动A股？
近一段时间来，房地产迎来了重量级的利好。
在中央政治局会议定调，地产行业政策暖风频吹之际，11月17日，央行、金融监管总局、证监会(分别代表信贷、债券、股权融资“三支箭”)联合召开金融机构座谈会，会议强调指出，各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。
11月20日，又有媒体发布消息称，监管机构正在起草一份涵盖50家规模房企的“白名单”，可获得信贷、债券和股权融资等多方面支持，国有房企和民营房企都会列入其中。
在如此重量级且实实在在的利好刺激下，本周A股房地产指数上涨4.44%，恒生内房指数上涨8.93%；其中，港股的新城、融创、碧桂园、龙湖，以及A股的万通、三湘等地产股周涨幅均超过和接近20%。同时带动银行、商业连锁等板块一起走强。
然而，股市整体还是不为所动，一周下来，沪指、深成指、创指乃至恒指都表现不佳，创指和科创50跌幅均逾2%。
是的，相关政策确实很具体、很量化。比如在信贷政策方面，对各家银行提出了“三个不低于”(即自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产贷款增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速)。
在股权融资方面，又有“三不限”的规定，即房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。
可实际情形又如何？在债权融资方面，我们看到，今年前三季度，房企境内债权融资3737亿元，同比下降9%；其中国企、央企发债量为2263亿元，同比下滑7%，民企发债量为316亿元，同比大幅下降72%，从而使得国企和央企的发债占比，从2022年的72%继续上涨16个pct至88%。而且国企央企的融资成本为3.31%，民营房企则达到5.46%，两者差距达2.15个百分点。
至于房企境外债权融资更是同比下降72%，仅为325亿元，可以说这扇融资窗口已基本关闭。
在股权融资方面，迄今已有10家地产上市公司的再融资申请获得受理。8月8日通过并购重组前滩等地产，兼配套融资(定增)66亿元的陆家嘴，是房企中最早完成再融资的一家上市公司；然而就在定向增发后不久，即爆出“毒地”事件，其股价也一度跌破8.66元的增发价。早在6月28日就拿到证监会批文的保利发展，拟以15.26元/股定增8.19亿股，募资125亿元，在获批后股价却始终未能达到增发价，不得不推迟再推迟。不仅如此，其持股7.05%的二股东泰康人寿日前还减持了8000余万股，套现11亿多元，而公司日前披露的10月份销售数据显示，1-10月，实现签约面积为2098.13万平方米，同比减少3.83%；10月单月，其签约面积为179.54万平方米，同比减少31.26%！销售如此快速下滑，这125亿元的增发也不知何年何月才得以完成？
除保利发展外，广宇发展(定增募资50亿)、大名城(定增募资30亿)、福星股份(定增募资13.4亿)，也已获证监会注册，外高桥(定增募资35亿)已获审核通过，正在提交注册。应该说，对房企的股权融资大门确已放开，可为什么大部分房企“门已开却不得进”呢？
在笔者看来，关键还是市场使然。
要银行“三个不低于”，也得看看对房企的贷款如果真的“不低于”，放下去了有多大风险？恒大等房企“爆雷”后，多家银行高管相继被查，至今惊魂未定，后继者岂能不接受教训？有论者提及，“要想真正为民营房企提供支持，就要实现金融机构的‘尽职免责’，减少其在资金投放时的后顾之忧。”问题是，金融机构的钱都是老百姓的，金融机构“免责”了，出了事岂不要老百姓担责？
至于股权融资，说到底是要让银行等金融机构担责的融资需求转嫁到股民身上，本已如此羸弱的市场，还能承受得起如保利那样动辄上百亿的狮子大开口吗？
在房企政策出现重大利好的同时，人民币也迎来了持续走强的趋势。近两个月来，人民币兑美元已从7.34升至7.15(最高达7.12)。都说之前股市不振是因为人民币走低引发外资流出，如今人民币升值外资该流入，股市该走强了吧？可是多年来人民币升值与股市上涨这样的正向联动关系，这次居然不灵了，这不值得市场中人深思吗？(金.融.投.资.报)