陈晟：调控长效机制润物细无声 房企应避免资本无序扩张和产业“脱实向虚”「第五届华夏房地产投融资高峰论坛」
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
“行业无疑会有一些新的变化， 我们会从原来的开发商独舞变成政企金民的集体舞。”陈晟表示。
1月11日下午，由华夏时报社主办，中国社科院、住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团进行学术支持的“改变与重塑·稳健与发展——2021年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在上海虹桥英迪格酒店举行。会上，全国房地产商会联盟副主席、中国房地产数据研究院院长陈晟进行了主题为“2022年房地产十大思考：行业新赛道的实践与探索”的演讲。
陈晟指出，面对行业巨变，“避免资本无序扩张和产业脱实向虚是每家房企都要作出的正确回应”。其建议开发商为实体经济作出贡献，要为科创做出贡献、为幸福产业做出贡献。
行业巨变：戴着镣铐跳舞
陈晟直言，2021年下半年开始的以金融“三道红线”、土地“双集中”为代表的精确调控，使得之前快速发展的开发商突然遇到了几十年来未曾遇到过的巨大挑战，一些头部房企甚至深陷系统性的流动性风险。“政策逻辑变了、市场环境变了、企业要求变了、钱地限制变了、角色地位变了、态势命理变了”——“房地产行业进入了真正的调整和箱体振荡（期）”。
2021年下半年行业所经历的“至暗时刻”，充分体现出房地产金融调控的威力。陈晟指出，房地产金融目标额度管理是调控的数据目标——90万亿的总资金规模，而“三道红线”的约束其实就是房地产金融的长效机制。其称，当前对金融问题（的处理）只是应激性的纠编处置，大规模反向的刺激政策体系是不大可能出现的。1月，各金融机构为房企及不同所有制类型企业给出的授信额度指标，也是判断今年金融松紧程度的关键指标。
金融调控仍未明显放松，房企的兼并重组也还将继续进行，“不仅仅是大对小的，而且是强对弱的，同时也是金融稳健对过度激进型企业的重组与处置”。同时，在人口流入与城市管控能级体现下，房地产投资的区域的分化也进一步加剧，粤港澳、长三角开始领先于环渤海和东北。陈晟特别指出，包括广州、佛山、珠海、厦门、合肥、郑州等城市及中国第三出海口设置区域-淮河生态经济带上的城市，未来都将会有充分发展的机遇，而这些城市也是“七普”相较“六普”人口增长较快的区域。
房企遭遇重创的同时，土地市场的出让也已经给地方政府的财政收入带来了挑战：土地市场收入的下滑以及更多国有地方城投公司的土地获取，让土地收入支持财政这一行为得到遏制。直接招拍挂产生的8万亿土地出让金将会出现减少和下滑的趋势，但地方政府将把“价高者得”的出让方式部分的调整成为基准竞投的土地出让方式——将更多的利用城市更新政策、城市更新基金、产业附加模式，锁定类似中交、招商、保利、万科等房企以及保险资金直接介入“场（土地交易市场）所（产权交易所）联动”的新土地出让方式。
目前，产城模式逐步得到升级，在时代新要求下“双碳”目标、城市更新“三边”理论、房地产税的资产收益硬约束、共同富裕在房地产行业的要求等，都将深层次地影响甚至裂变整个行业的战略定式。比如，房地产新房市场18万亿格局与二手房5万亿格局会出现相应的变化，下降的梯次在整体市场面下还是可以保持均衡，4.2亿套城镇住房随着我国城镇化率的变化将在高位予以自我平衡。因此，上下游市场要密切关注增量市场与存量市场之间的互相替代性机会。
陈晟判断，新房市场的绝对高位可能就出现在2021年，极值点已经出现，未来大概率会缓步下降，但金额在均价微幅上涨的情况下，也有可能出现5%以内的上下调整。淡水河谷等矿产企业衔接的钢材，包括水泥、玻璃，以及下游的家具、家居、装饰企业，甚至估价、销售、设计服务企业，都要对行业的整体命运和规模与结构变化做好充足的准备。
陈晟还特别提到了行业的“数智化”趋势。目前，元宇宙已应用于房地产与建筑行业。陈晟认为，房地产的数字化、虚拟销售代理、预测战略研究、低碳绿色循环可持续发展，本质上是元宇宙在房地产方向上的应用。“我们应该在实体的宇宙上再创造一个新的元宇宙世界，当然前提是虚和实的结合、互动应用。”
新发展周期房企应拒绝“躺平”
陈晟判断，从1990-2020年所有的房地产投资增速涨幅来看，未来房价可能有螺旋型的匹配GDP的上升，进入增量和存量基本平衡的发展周期，而“在这个周期中，我们一定要内心稳定，要求得更好的应对变化”。
面对新的行业周期，“开发商还是不能躺平，还是得干活”。而如何活下去、还能活得更好？“最后的出路是：无序扩张限制来了、脱需向实要求来了、产品碳数哲学来了、增量存量轮动来了、运营赋能细节来了、资金土地实体来了——这是我们对行业赛道的想法。”
陈晟建议，房企应充分花时间研究房地产调控政策。其称，房地产的调控是按照“工具箱”进行的管控，有着非常清晰的逻辑，长效机制更是“润物细无声的”。尤为值得一提的是，房地产金融的主管部门与领导尚福林、郭树清、易纲等同志对房地产金融的问题有着比较清晰的调控逻辑与脉络，例如，尚福林同志的讲话提出房地产融资的总额度目标管理，而黄奇帆曾预警“高负债企业停止拿地”等。
充分研读调控政策之外，“避免资本无序扩张和产业脱实向虚是每家房企都要作出的正确回应”。陈晟认为，房地产本身负债率就很高，如果在下游企业商票和房产理财上再有过度的杠杆化，就是避免资本无序扩张的体现，就需要得到及时地遏制。
更重要的是，房地产本身不要成为财富创造的“急先锋”，而应该成为各类科创、制造业、区域发展产业的承载者和人民幸福产业、生活服务存量产业的提供者的角色，进行产品的绿色低碳复制和人的美好需求的满足。例如，“万科很清楚地告诉大家，要做美好生活场景师（幸福生活）、创新探索实验田（模式提供）、实体经济生力军（科创制造）、和谐生态建设者（绿色低碳）”，陈晟表示。
事实上，随着高增长、高利润时代的终结，“企业要清晰地接受毛利润30%’三段论’（10%的资本收益，10%的建设收益，10%的运营运维收益）思考。”
“具体来讲，第一个毛利润的10%将会来自于金融、险资、准金融的央企、国企的机遇；第二个毛利润的10%将来自于产品建设、设计、施工等环节；第三个毛利润的10%将来自于房产的社区、商业、园区、办公的运维、更新、赋能的收益。’三者通好’性的企业可以30%通吃，但也可能能力达不到的企业只能在20%、甚至仅10%的份额里进行深耕细作。”陈晟介绍说。
而在游戏规则发生重大改变的行业赛道上，大型、稳健的房企也将成为重要风向标。比如，“2022年土地预期能否恢复，取决于大型稳健的民企是否可以入市。”
《华夏时报》记者注意到，根据“中国房地产企业金融稳定指数（ZSP）”，陈晟当日公布的《中国房地产金融稳定企业评价榜》将房企分为钻石级、优质级、一般级及谨慎级四个等级。其中，万科、龙湖集团、华润置地、保利地产、中海地产、招商蛇口、龙光地产、南京高科、恒基地产、恒隆地产、上海地产、深圳控股、太古地产、铁建地产、新鸿基地产、张江高科、中铁置业均属于钻石级。
值得一提的是，经过了“真正的调整与系统性震荡”，陈晟认为，房地产行业应该在周期学说、企业组织模式、人力资源架构、金融稳定模式方面作出一个成熟行业的贡献。
其称，房地产不应该再是个粗放型的行业，精细化的财务模型、运维模式、企业哲学、激励机制应该贡献出房地产行业管理智慧。经过实践考验的“跟投模式”“阿米巴组织”“大手笔多元化模式”都应该为管理学科做出正确或错误的案例贡献，“应该涌现出松下幸之助这样的值得尊敬的企业家，而不只是财富首富的创造者。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁