2021年上海商业地产强势收尾 多个物业市场需求创新高
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
2021年第四季度，上海商业地产市场强势收尾，进一步稳固了全年的复苏回暖趋势。来自仲量联行及世邦魏理仕的2份研报显示，2021年，上海商业地产租赁需求强劲反弹。其中，零售物业市场全年净吸纳量突破百万大关，录得119.2万平方米高值，几近2018年的峰值水平。而去年物流地产净吸纳量也录得66万平方米，达到历年来最高水平。
零售物业市场持续回暖
仲量联行研报显示，2021年第四季度，上海零售物业净吸纳量达到65.4万平方米，全年共计148万平方米，较2020年明显反弹。在新能源汽车展厅、奢侈品牌、运动服装和设备、体验业态、咖啡及饮品店的租赁需求推动下，四季度零售租赁保持稳定。
2021年全年，上海核心商圈共有2个新增项目，新增商业面积总计10.4万平方米；非核心商圈新增8家购物中心，商业建筑面积总计69.7万平方米。在大量新增供应和现有项目租赁略有放缓的情况下，四季度非核心区商场的空置率环比上升了0.3个百分点至9.6%，全年非核心区共有13个新开业项目，新增商业面积总计130万平方米。
四季度，上海核心商圈首层租金环比增长放缓至0.3%。但得益于奢侈品品牌和高端时尚品牌全年强劲的销售表现及其在核心地段的积极扩张，核心商圈全年租金同比上涨 5.6%。四季度，上海非核心区租金环比增长放缓至 0.4%，全年整体租金总计上涨 2.2%。
《华夏时报》记者注意到，CBRE世邦魏理仕近日发布的《2021年上海房地产市场回顾及2022年展望》报告显示，2021年，上海零售市场“首店经济”持续激发城市消费，实体零售继续回暖。
该份报告显示，2021年，上海零售物业市场全年净吸纳量突破百万大关，录得119.2万平方米高值，几近2018年的峰值水平。
其中，餐饮依旧是主要驱动力，需求占比35%，传统中餐和咖啡茶饮品类需求最为亮眼；时尚品类占比26%，女装、运动及设计师品牌表现突出，尤其是本土运动品牌借势冬奥会扩张提速，国潮运动品牌“中国李宁”和回力扩张积极，安踏集团旗下DESCENTE、FILA以及FILA FUSION等品牌线下需求活跃；服务业态占比13%，以娱乐健身和个人护理品类需求为主。例如，超级猩猩引领健身新模式，布点积极；密室逃脱和剧本杀等娱乐项目则以其高度社交性以及沉浸式的场景，满足了新一代消费群体对于线下娱乐的多元需求，扩张提速。年末全市空置率同比下降0.6个百分点至6.7%。
同时，上海首店持续领跑全国，多家亚洲及全国首店落户上海。例如，瑞士高端手工巧克力品牌莱德拉入驻环贸、高定美妆品牌Valentino Beauty内地首家旗舰店登陆新天地等。此外，在首店的选址上，除了核心商圈的标杆项目外，位于非核心商圈的新项目为选址提供新的选择。例如，瑞虹天地太阳宫开出全国首家MUJI生鲜复合店，前滩太古里更是迎来了包括Frank And Oak亚洲首店以及TOTEME全国首店在内的多家首店等。
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|商业部负责人希诺向《华夏时报》记者分析指出：“未来六个月，市场预计迎来42万平方米的新增供应，将进一步完善非核心板块商业布局，打造消费新地标，全面提升城市商业功能和消费环境。”
仲量联行方面亦表示，展望2022年，零售物业市场整体需求将保持稳定，但受疫情不确定性的影响，预计市场净吸纳量相比于2021年高基数将会出现小幅回落；预计将有5个核心商圈项目和15个非核心商圈项目于2022年开业。核心商圈在需求稳定且供应有限的情况下，空置率预计将维持较低水平。
物流地产净吸纳量达历史新高
尽管第四季度仅录得净吸纳量8万平方米，但据仲量联行报告，2021年全年上海物流地产净吸纳量共录得66万平方米，达到历年来最高水平。
仲量联行报告指出，2021年全年，上海市场交付了超过90万平方米的物流空间，新增供应量创历史新高。世邦魏理仕的报告同样显示，2021年上海物流仓储市场共录得四个项目，迎来65.4万平方米的新增供应，达到五年内历史值的最高峰，其中两个大体量项目落入金山。
2021年的上海物流仓储市场也显示出一些新的特点。据仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖介绍：“终端客户在当前特殊的经济环境下更需要不断检视供应链的安全性和效率，对提供服务的第三方物流服务商在智能化、规模化和灵活性上提出了更高的要求。需求方面，第三方物流继续引领上海物流地产的租赁需求，包括来自国内外第三方物流公司的新签和续租。”
空置率方面，受四季度大量新增供应的影响，整体空置率从4.4%上升至9.7%。同时，全年空置率较去年同期的8.1%相比仅出现小幅上升，“这也从侧面反映出，在租赁需求的强劲支撑下，今年大量新增供应对空置率的影响较小”，仲量联行报告总结称。
而在世邦魏理仕追踪的13个子市场中，除去受到新增供应影响的金山及外高桥以外，6个子市场空置率均低于10%，其余均为满租，空置率进一步下探，同比下降0.4%至7.9%。其中，年末因疫情原因，临港区域物流园区集装箱堆积加剧，部分租户外溢至奉贤，该板块空置率环比降低6.6个百分点至3.9%。而金山、奉贤、青浦也成为吸纳需求的主要子市场，在旺盛需求的支撑下，全市平均租金持续上扬，同比增长1.6%至48.3元/平方米/月。
租金方面，据仲量联行报告，尽管四季度迎来大量新增供应，但强劲的需求和租赁活动使租金保持了上涨势头。四季度，上海物流地产租金环比上涨1.1%，达到人民币1.53元每平方米每天。全年租金同比上涨3.7%，且所有细分市场的租金均有不同程度上涨。
仲量联行方面预计，未来第三方物流公司和电商等传统需求来源将继续主导上海物流市场的租赁需求。而随着消费者对于高品质食品的需求不断提升以及地方政府对于高端制造业的加速布局，包括来自冷链以及先进制造业等新兴行业的扩张需求预计将不断提升。预计2022年的新增供应仍将保持高位且在短期内对空置率造成一定压力，但2022年市场对物流仓储的需求将保持强劲，使租金增幅保持稳定。
“未来六个月，预计将近84万平方米的高标仓库入市。”世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部和投资及资本市场部产业地产负责人孙洁判断，第三方物流、电商的扩张势头延续，未来需求依旧坚挺。同时后疫情时期食品、医药冷链需求的爆发式增长，冷链赛道将会迎来高质量发展阶段、数智化物流也将推进全行业形成新格局。
此外，在酒店市场，据仲量联行报告，受益于井喷的本地休闲需求，2021年上海高端酒店的每间可出租客房收入较2020年增长42%；全年高端酒店市场平均入住率为57%，约为疫情前（2019年）水平的70%；新增酒店供给速度开始回暖，2021年共新增3,718间客房。不过，由于担心新变种病毒的传播、以及出于今年2月举办冬季奥运会的防疫安全考虑，预计至少在今年第一季度将实施跨省出行限制，或将影响上海的休闲和商务需求。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁