稳增长定调后板块涨超25% 地产股是否新瓶装旧酒？
截至午盘，房地产板块大涨4.37%，连续11个交易日涨幅超25%，板块内个股更是掀起涨停潮。南国置业、光明地产、中国武夷等20股涨停，万科A涨6.58%，保利发展涨3.87%。
数据显示，近10个交易日内，市场主力资金净流入房地产板块超47亿元，位列A股所有行业之首。而资金面上的这一流动，根本原因则是3月16日的国务院金融稳定发展委员会专题会议。会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
随着3月16日顶层稳增长定调后，多地出台经济维稳措施。如南京房贷利率下行，福州限购政策一定程度放开等等。目前全国多地二手房的首套房贷款利率已经下调至5%以下，个别地区开始出现4.6%的利率，与本月5年期以上LPR报价持平。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去多数贷款利率还是超过5%的水平，当前房贷利率出现和LPR齐平的现象，有助于市场回暖。
对此，天风证券表示，随着目前政策的打开，当下房地产行业的核心问题是“旧地产遇到新市民”。新市民群体住房需求的背后，是支付能力和户籍政策的双向博弈。在房价水平高、收入水平低、落户难度大、隐形定居成本高的情况下，流动人口普遍倾向于在流入地租房而不是购房。根据抽样调查数据，进城务工人员购买住房比例仅为19.5%，考虑到进城务工人员是新市民的绝大部分组成，天风证券估算目前新市民群体租房/购房比例约为8:2，乐观情况下购房需求释放带来的金额增量在两种租购比例下分别为14866亿元和29006亿元。
未来房地产行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
国信证券认为，在今年已完成第一批集中供地的五个城市中，国央企拿地仍是主流，整体来看，溢价成交的土地比例较上次增多，土地溢价率均有不同程度的上升，土地市场似乎有所恢复。当前房地产板块整体估值仍低，根据Wind一致预期，板块2022年动态PE为5.7倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）低7.5%，仍处历史最低水平。
在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步不会停止，政策端博弈仍有较大空间，类似郑州、哈尔滨出台的相关政策在其他地区还会接踵而至，地产股当前依然值得买入。中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益。4月组合推荐招商积余、新城控股。