半年内市值蒸发四成：万科再谈“活下去”
8月29日，万科发布2021年半年报，集团上半年实现营业收入 1671.1 亿元，同比增长14.2%；而受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归母公司股东的净利润 110.5亿元，同比下降11.7%。
受到净利润下滑的影响，万科今日股价大幅下挫7%，总市值降为2259亿元。连续四个交易日跌幅达到11%，触及上个月17元的低点，把之前好不容易的回调给跌没了。
1.净利出现负增长
在今日万科召开的2021年中期业绩推介会上，针对投资者提及的净利润下降的问题，万科总裁及首席执行官祝九胜回应表示，主要有三方面的原因：一是销售规模增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是万科转型业务的效果还需要时间。
那我们就着这三方面来分析下万科的情况。
首先，在销售表现上，万科今年1-6 月，房地产开发业务实现合同销售面积 2191.7 万平方米，同比增长5.5%；实现合同销售金额 3544.3 亿元，同比增长 10.6%。而根据国家统计局数据显示，1-6 月全国商品房销售面积 8.86 亿平方米，同比增长 27.7%；销售金额 9.29 万亿元，同比增长 38.9%。
与全国房地产销售相比，作为行业龙头的万科，在销售面积和销售金额方面，没有超过整个行业的增速。但是，这主要是因为，全国的数据受到去年低基数的影响，所以增速较明显，而万科去年的基数并不低，所以今年的增速表现还是合格的。
利润方面，其下降的主要原因是，主营业务中占比最大（约95%）的万科房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率同比减少6.02%，降至18.04%，实现的上半年营业收入为1575亿元。
而该项成本上升的原因，主要是因为拿地成本较去年上涨明显。
据半年报披露，今年上半年万科获取新项目 95 个，总规划建筑面积达 1505.9 万平方米，权益规划建筑面积 1101.4万平方米。项目总地价1126.3 亿元，均价为 7480 元/平方米，权益地价总额约 886.5 亿元。
而根据2020年年报披露，当时的新增项目平均地价为 6710 元/平方米。可以看出在这半年里，拿地成本有了明显的增幅（约为11%）。
再来看万科业务转型方面，除房产开发外，其多元化布局的板块包括有物业服务、租赁住宅、商业开发及运营、物流仓储等。
其中，物业服务的营业收入为85.7亿元，营业利润率同比增长3.09%，升至17.46%，实现收入85.7万元。但在主营业务中占比较低，仅有5.1%，即使利润率增长明显，但是对整体的营业利润率的提升作用很小。
另外，租赁住宅方面，截至报告期末，租赁住房业务泊寓共有房源 19.2 万间，规模位列集中式公寓全国第一，并在深圳等 9 个城市的市场占有率保持第一。报告期内营业收入 13.19亿元，同比增长 25.6%。
但值得注意的是，泊寓本身主要面向的是相对低价的租房市场，业务的民生属性比较强，利润水平增长有限，并不能期待较高的收益，股东对此类业务并不一定买账。
商业开发及运营方面，累计开业的商业项目建筑面积为 988.8 万平方米，同比增长
18.3%。报告期内商业业务营业收入(含非并表项目)达 36.29 亿元,同比增长 19.0%。物流仓储上，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入 13.4 亿元，同比增长 64%。
可见，虽然新开拓的板块的营收增长明显，但是新业务由于本身占比较小，还属于成长期，尚未能为公司整体的利润增长贡献力量。
不过，业务转型确实也是急不得，祝九胜也表示，“整个行业的游戏规则已发生变化，过多的去追求规模速度为导向的线性思维恐怕难以为继，对万科而言，我们在独立思考的同时也会向优秀的同行借鉴，万科会坚持长期主义，基调还是行稳致远。万科注重的还是先能力再规模”。
但是，不得劲地、慢悠悠地转型确实难以让资本市场买账，且受到盈利表现不及预期的影响，机构自年初起就已经开始缓慢进行撤离。公司股价也在3月创下32.72元/股的高点后，就开始了下行趋势。
在2020年报时，万科基金持仓家数曾达到了1174家，持股数量为13.23亿股，占流通股的比例为13.6%；而到今年中报时，基金持仓家数削减成了662家，持股数量为9.04亿股，占流通股的比例为9.29%。
值得注意的是，自年初到7月底，股东户数倒有所上升，从38.5万上涨至7月底的56.6万人，看来想要抄底买入的投资者还是蛮多的，但是未来的股价还有上升的空间么？
2.未来怎么看？
首先从近期来讲，先前的一个月里，地产板块确实还是走出了一波行情。从7月28日到8月27日，房地产ETF涨幅达到6%。
但这主要是因为板块轮换出现的一波拉涨，加上之前悲观估值过低的暂时性修复。这里稍微回顾一下上个月发生的情况，资金短暂地从热门高估值赛道撤退（比如：新能源车、半导体、光伏等），寻找偏低估值的板块进行避险。
而地产板块自去年开始的政策打压开始，估值就不断下降，成为了此次资金涌入的标的板块。且由于该行业集中度在政策的影响下不断提高，作为龙头企业的万科、保利就更是在板块中脱颖而出，两者的股价在当时都有大幅的拉升。
且政策面上，当时还受到集中土地出让政策调整的刺激，其中明确“二批次核心城市土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。”根据此条政策预测，地产行业拿地成本将得到降低，在其成本端上是一个利好消息，一定程度上带动板块的股价上涨。
但是，若是拉长时间线，整个行业的逻辑其实并没有变，还是不景气，短期的涨幅是难以持续的。
自去年8月开始，央行划出了“三道红线”；12月底，央行给银行设置了房地产贷款规模以及比例的红线。这都限制了之前房地厂行业高杠杆经营模式的持续。
而政策至今还在不断的收紧，今年7月23日，住建部等8部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，以房住不炒为总原则，确保稳地价、稳房价、稳预期，力争确保3年左右时间，实现房地产市场秩序的明显好转。
根据最新消息，深圳市规划和自然资源局在日前发布的《深圳重新发布第二批次居住用地集中挂牌出让公告》中有几条需要注意。
首先，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。这将进一步限制了地产商拿地规模的增长，对其未来业绩影响明显。且由于其他城市的集中土地出让的细则也在调整，估计也会和深圳差不多，那进一步推广的话，对地产商的承压确实是很大。
其次，为强化“房地联动”，深圳要求本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。房企售价的提升方面进一步受到限制，营收方面是利空。
不过，在合理限定土地溢价方面，深圳此次在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%。这和先前流传出的细则相似，地厂商的拿地成本确实有所降低。
总的来说，在政策调整方面，中央对房企的态度是很明显了。一系列政策的落地打掉了房地产行业的高估值，房企未来的盈利能力也会随着杠杆下降、资产周转率下降，渐渐失去增长性。
未来多数房企仍然会保持阴跌状态，反弹可能性是比较低的。而万科作为头部预计也难以维持较高的股价，回到原本的估值是有些难。