贝壳是主动求变还是被迫转型？
本报记者李凯旋 李未来 北京报道
2021年进程过半，随着房地产调控政策持续收紧，行业的上下游企业均开始寻求转型突破的方向。
从房企端看，近期百强房企接连暴雷，资金链空前紧张，迫使开发商走向了债务违约的边缘，不甘“躺平”的房企，通过大笔回购债券、交换要约进行展期、增发新股、股东注资等方式提振市场信心。
但眼下局面已经越来越复杂，不少企业陷入巨大困惑。第二批土地集中拍卖遇冷，北京挂出的43宗土地大半延期，上海近半数土地底价成交。房地产行业遍地黄金的时代结束了。第一轮集中供地入市项目全面低于预期，加之企业降负债压力大，都是影响本轮房企拿地积极性的主要原因。
专门做中介生意的贝壳找房，近日也被曝出上海等地人员优化消息，引发业内关注，特别是中期业绩发布后，组织收缩、股价下跌等消息，也让业内对企业的经营管理提出质疑。
主动求变还是被动转型？
10月11日晚间，有网友在社交软件上发布了贝壳找房上海研发团队全员被优化，补偿为“N+3”的消息。
贝壳方面回应媒体称，“今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工，公司将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会。”
不可否认，今年以来，全国二手房市场的全面降温影响了房地产上下游的业绩表现。贝壳二季报显示，公司净利润11.2亿元，同比减少60%。但实际影响究竟有多大呢？
再看另一组数字，二季度贝壳营收242亿元，同比增长20%；上半年总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%，其中存量房业务GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%，新房业务GTV达8,417亿元，同比增长70.7%，贝壳新兴及其他业务营收突破12亿元，同比增长68.9%。
作为企业的“生命线”，贝壳的现金、现金等价物、限制性现金和短期投资的综合余额，截至2021年6月30日高达592亿。手握充足现金，账面仍有盈利，在房地产全行业表现均不如人意的当下，贝壳却在一定程度上展现了抗周期性。
因此，这极大可能是一场策略性“瘦身”。对一家上市公司而言，人力资源组合配置往往要讲究科学性、有序性，因为在企业人员中也存在边际收益递减的规律。在当前经济增长放缓的背景下，这一点格外需要重视。
为了帮助企业更好地聚焦主业，降低成本，这是一场必要的调整，这是一件注定艰难，但对公司来说正确的事。但贝壳为何要做这些筹划呢？
据了解，此次主要裁撤的是金融相关业务，在“稳增长、保民生、防风险“背景下，金融已然不是贝壳的主航道。常年与市场打交道，贝壳更早嗅到了房地产市场的金融风险。
今年以来，从中央层面看，安排了三道红线、房地产贷款集中度管理、土地两集中等宏观审慎的调节机制；从地方层面上，除了常规的限购、限贷等行政手段外，多个城市还增加了二手房指导价、限制银行贷款额度、放慢放款速度，甚至部分城市出现阶段性停贷等金融措施。
住房金融的收紧已成为今年楼市政策变化的特点。选择此时撤离，主动战略调整，削去非主营业务，将重心更多地放在核心的业务板块，有望让公司这艘大船行驶在正确的航道上，避免遭遇真正的“灰犀牛”。早年间，IBM、西门子、诺基亚、李宁等企业都曾这样做过。
主动求变好过被动淘汰，调整一定会带来一些不可预期的变化，但也能打消企业对未来经营的不确定性，阻止焦虑情绪的蔓延。
当前楼市究竟有多差？
国庆节后，多家研究机构发布了十一期间楼市报告。58安居客房产研究院数据显示，在重点监测的63个城市中，有55个城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度达47%。中国指数研究院也表示，今年“十一”长假期间，其重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%。
房地产市场总体趋冷已经是眼见的事实。不过，要得出确凿的结论还为时过早。从大局看，当前房地产市场整体运行仍保持平稳，房地产行业的基本面并没有发生明显改变。
国家统计局数据显示，1-8月份，商品房销售面积两年平均增长5.9%；商品房销售额两年平均增长11.7%。房地产开发投资保持基本稳定，1-8月份两年平均增长7.7%。
据《经济日报》报道，随着各方面持续推进房地产市场调控，抑制房地产市场不合理需求，保证正常需求的释放，同时房地产市场多主体供应、多渠道保障、租购并举等制度措施不断完善，房地产市场仍有望保持稳定发展。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
专家分析，今年下半年以来出现的短期波动，一方面是2020年下半年和今年一季度需求集中入市后，市场的本能调节，是对前期过热的消化，是市场回归常态的必经过程。另一方面，住房信贷紧缩使得购房人换房链条阻力加大，这不可避免地会误伤部分合理住房需求，二手房市场下行向新房市场传递，新房去化慢，加大了房企运营风险，这也是导致了第二轮土拍房企拿地意愿降低的原因之一。
市场过热转为市场过冷的风险已经引起政府关注。央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会强调“两个维护”的同时，地方政府也在加强风险提示和管控，近期沈阳、唐山、昆明、岳阳等地为防止新房市场大幅降价引发楼市不稳，出台了“限跌令”；9月底以来，杭州、宁波、广州、湖州、重庆、舟山、安庆等地政府发布购房风险提示，提示消费者规范购房，防止房企无证销售、购房款脱离监管、变相包租或变相包租销售未竣工项目等，这背后的原因是防止房企将自身的经营风险转移至居民端。
10月10日，哈尔滨针对楼市出台“十六条”政策，其中包括为人才购房提供最高10万元现金补贴、放宽贷款年限以及降低土地增值税预征率等多项内容。在刺激新房市场之外，还为房企减负，试图缓解企业的资金压力。
因此长期来看，我国房地产市场仍然有坚实的基本面支撑。未来五年，在家庭结构快速小型化、加速释放的换房与改善需求、人口城镇化等因素支撑下新房开发和销售不会出现显著下滑。
贝壳能否穿越周期？
上市一年多来，贝壳经历过高光时刻，也遭遇过至暗危机。从创始人左晖离世到股价暴跌，再到如今的主动求变，贝壳试图自救，穿越周期。
其实在过去的几年，这家企业经历过多次调整与打磨。贝壳的前身链家自2001年成立至今，经历了1998年房改以来所有的周期波动。从2008-2009年做科学管理，提出“不吃差价”；到2011-2012年顶着全行业压力推行真房源；再到2014-2015年探索品牌全国化，从2017年开始，这家企业开始尝试平台模式，打造出贝壳品牌。
一系列结合实际情况的调整，都为企业后来的成功上市奠定了基础。相比于行业中其他企业，贝壳20年来“过冬”的经验不可谓不丰富。
从平台模式上看，贝壳的人店网络和社区的连接更广更深，在周期波动中能保持房和客的资源。此外，贝壳平台给经纪人的职业保障，相比于同行有很强竞争力。
今年以来，为对冲交易市场下行的风险，贝壳除了租赁、二手、新房业务外，还拓展了家装等新领域，并且在VR带看、智能客服等数字技术方面有着长期积累，这些都是贝壳一直以来的强项。
但具备硬件条件只是一方面，贝壳需要有“走一步看十步”的能力。未来的市场环境也是影响企业对抗周期的重要变量。
尽管近期市场交易明显下行，在上半年成交量的带动下，预计全年新房、二手房成交规模仍能实现同比增长。有机构分析认为，下一个五年仍将是一个新房销售高峰期，新房开发量不会从当前1500万套/年规模出现断崖式下跌，预计2021-2025年新房交易量仍然保持在1300万套左右。
此外，住房供给结构也将得到有效的调整，人口净流入的大城市和城市圈将需要更多的新增住房供给。同时，二手房供应将成为解决住房需求日益重要的组成部分。随着住房存量盘子的不断扩大，预计未来五年二手房市场规模也将不断扩大。
在对抗周期这件事上，不同企业的路径选择总有差别。但无论是贝壳还是地产开发商，在坚持长期主义的过程中，也需要具备取舍的智慧。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁