国庆“大礼包”难留热情，水灾疫情重创购房需求，郑州楼市惨淡「黄金周楼市观察」
郑州鑫苑紫金府国庆客流稀少。 苗诗雨 摄
本报记者 李未来 见习记者 苗诗雨 北京报道
买房送车位、单价降1000元……经历了暴雨、疫情，郑州各大楼盘都紧抓国庆节假日展开了年末前的“抢收”。
据《华夏时报》记者不完全统计，国庆期间郑州永威城、康桥未来公元、鑫苑紫金府、绿都青云叙等多个热点楼盘，纷纷推出了国庆促销活动，包括降价、月供补贴、内部价、车位福利等。
然而，多楼盘扎堆抛出的国庆购房礼包却难激起市场的水花。记者调查发现，国庆期间郑州多楼盘售楼处相比往年更加冷清，除了部分促销房源外，整体预订情况远不及往年。“水灾和疫情让郑州楼市受到了不小打击，购房者开始出现观望态度。”从事地产行业多年的尹杰（化名）向《华夏时报》记者表示。
楼盘“大礼包”扎堆
国庆期间的郑州楼市，充斥着各大楼盘的降价、打折消息。
多盘促销活动及售楼处情况。
以郑州本地实力较强的永威置业和康桥集团为例。永威置业位于中州大道南三环的永威城项目推出特价房优惠，平时价格约1.5万元/平米左右，国庆推出特价房价格约1.4万元/平米；康桥集团位于紫荆山南路南三环的未来公元项目推出了时长达15个月的月供补贴活动，每月补贴3千元，共计4.5万元，不限户型。
“永威的项目很少出现降价，永威城的国庆促销相当于打9折，已经是很大的力度了。”熟悉该项目的张先生对记者透露。
记者查阅社交平台，悦东园、鑫苑紫金府、新城时光印象、绿都青云叙等多个楼盘官方账户及置业顾问也均发布了有关国庆购房的促销活动。
其中，位于郑州经开区的悦东园直接将价格降至7500元/平米，同期该片区楼盘的均价则在10500元/平米，在以价格绝对优势“出圈”的同时还通过上调日单价不断刺激购房群体；而位于三环内且签约了管城区外国语小学峨嵋路校区的鑫苑紫金府更是推出了6重礼，购房不仅送车位还可专享2万元优惠。
“国庆期间的确有不少开发商都推出了降价促销的活动，不过需要多加甄别。”郑州本地一名中介人员向《华夏时报》记者透露，例如绿都青云叙，国庆期间该楼盘降价幅度可能有2000元/平方米，引得市场哄抢，但该项目前期业主还在维权。“还有部分楼盘宣传是降价促销，但不过是放出部分低价的特殊房源吸引消费者，并非是房源普降。”中介人员讲道。
据悉，年内9月末，绿都青云叙部分业主在郑州房产网发帖称，该项目疑似虚假宣传学区。
消费者：“等等再说”成常态
然而，郑州国庆多楼盘的花样促销，似乎并没能激起市场的“千层浪”。
多楼盘除了特价促销房源以外，整体情况不温不火。以鑫苑紫金府为例，据《华夏时报》记者了解，该项目除89平米的促销户型可选房源较少外，其余户型房源供应充足，并未出现市场哄抢的情况。
鑫苑紫金府促销。 置业顾问发布
同时，参考克而瑞公布的河南地区10月第1周热销榜数据来看，成交套数最高的项目为路劲正荣悦东园270套，绿都青云叙以200套成交量排名第二位，而除上述两项目成交量破百外，其余榜上项目成交量集中在42套-76套之间不等。
“郑州楼市今年金九银十表现非常不好。”尹杰向《华夏时报》记者坦言，受到水灾以及疫情的冲击，郑州楼市目前已经基本没有了投资客，刚需群体在历经诸多变故后，钱包捂得更紧了，观望成了普遍购房人的态度。
年内5月份在郑州购置了新房的王甜（化名）在接受《华夏时报》记者采访时表示，“如果我今年水灾、疫情之前没买房，我可能不会考虑买房了。7、8月相当于停工的状态，收入只有基本工资，大笔支出想都不敢想。”
在观望态度之下，成交量出现了大跳水。据乐居河南统计，截止9月27日，郑州市9月新房成交套数9696套，同比仅为去年的一半。
而按照郑州市住房保障和房地产管理局公开的最新数据显示，2021年8月份郑州全市商品房销售7539套（间），二手房成交2887套（间），对比同期成交量均缩水超六成。2020年8月份郑州全市商品房销售22554套（间），二手房成交7701套（间）。以此来看，不只是新房，二手房的日子也并不好过。
那么，郑州楼市如此惨淡，除了水灾和疫情因素之外，还有其他原因吗？
“与其说是这层原因，不如说水灾和疫情是压倒郑州楼市的最后一根稻草。”谈及郑州的楼市情况，尹杰分析道，“近年来郑州市场的产品参差不齐，很少有户型受到刚需或改善购房群的青睐，加之7、8月的波折，购房者的观望态度愈发明显。而新房贷款前三季度的额度超发，又导致年末的刚需购房者因房贷限制不得不暂缓。”
“二手房方面，主要是受到了贷款额度方面的限制。”尹杰透露，今年郑州二手房贷款额度基本已经批完了，新的二手房交易可能很难申请到贷款，所以很多二手房源挂出半年时间仍未完成交易。
从多维角度来看，中指研究院郑州分院总经理梁波涛在接受《华夏时报》记者采访时分析表示，郑州近期楼市情况受到水灾和疫情影响较大、加之郑州房贷政策和贷款利率的调整，以及全国层面受风险事件影响下的市场情绪，对于9月份成交量的影响较大。
“不过，伴随开发商以价换量措施以及楼市相关政策的推进，未来郑州市场可能会出现回温。”梁波涛补充道。
上下游处境艰难
楼市的惨淡也让郑州房地产行业的上下游企业连连叫苦。
“本来是金九银十，十月马上都过去了也没感受到旺季。”在郑州从事家装工作的向勇（化名）向《华夏时报》记者表示，今年的总订单量还不及往年的三分之一，批发线目前来说都还没回本。“郑州今年整个房地产市场都不景气，资金无法盘活，整个产业链都动不起来。”
相较房地产行业下游的家装领域而言，主体承包单位的日子更是“苦不堪言”。郑州本地某承包单位负责人向记者表示，开发商收益同期下降15%的话，作为建筑商同期便会下降40%-50%。“去年投资1000万，大概能拿回来800万左右，但放在今年只能拿回来400万，并且到账时间遥遥无期，真的很难。”该名负责人讲道。
与此同时，该名负责人还透露，收益压缩的同时，成本还在不断提升。受到美元超发影响，2021年大宗商品价格不断上涨，钢价从4千飙升到7千，原材料河砂从90元涨到220元，售卖单位从立方变成吨，混凝土c25自220元/方涨至490元/方。“成本飙升暂且不说，大环境下大家都一样。但没想到资金投入增加，房却卖不出去了，现在只能等着资产变成资金。”其讲道。
当固定资产的房子无法变现时，就永远只是砖头和水泥，这对于当下郑州楼市的开发商来说无疑是“当头一棒”。郑州一名地产行业的资深从业者透露，在三道红线约束之下，郑州的开发商大部分是举债甚至是负债前行的。
不仅如此，前述中介人员还对记者表示，“在7月份洪水、8月份疫情的影响之下，不少开发商的销售任务和回款压力都比较大，如果到年底无法回款，开发商的资金链可能会出现断裂的情况。”
年末热度或有所回升
换言之，如果年底前郑州整体楼市未有显著回温，那么开发商的现金回流、资金链都将面临新的挑战。而回款又直接决定了来年的战略布局。“对于郑州的房企来说，必须直面今年四季度市场，通过合理调整年度销售目标，加快建设和销售进度的方式来更快回笼资金。值得关注的是，大幅降价促销的方式会起到一定作用，但不利于楼市的稳定，也会受到政策的相应管控。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时讲道。
不过，业内专家较为一致的认为，近几月郑州楼市惨淡的情况较为特殊，纵观全年市场整体表现仍较为乐观，年末可能会有回温，市场参与者不必过于消极。
诸葛找房数据研究中心对《华夏时报》记者表示，受洪涝疫情影响，给部分开发商带来经济损失，致使资金面较为紧张，房企以价换量一定程度上有利于加快新房去化。虽然部分房企国庆促销或未取得理想效果，但郑州楼市购买力仍存，随着市场逐渐恢复，市场热度或将有所回升。
梁波涛表示，郑州今年第三季度楼市情况相对特殊，第四季度郑州楼市成交热度可能会迎来回弹，但回弹幅度还要看政策和大市场环境而定。“事实上，郑州整体楼市上半年部分优质楼盘价格较去年同期都有小幅的上调，第一轮集中土拍对于公开地的竞拍也还是比较激烈的，但是由于突发性因素的出现，楼市受到较大影响。”其表示。
值得关注的是，自郑州6月3日首轮集中供地结束后，郑州土地市场已断供4个月，有关郑州土拍遇冷的消息此起彼伏。对此，梁波涛表示，土拍积极性会受到一定影响。
张波也认为，目前全国二次土拍的热度都出现了明显降温，预计郑州的市场也不能独善其身，大概率土地市场也会呈现热度下滑，除了部分热门地块外，整体的溢价率水平预计也会下滑。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁