勇气还是无奈？合能控股在房地产寒冬之际谋求上市
本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
近日，合能控股有限公司（下称“合能控股”）向港交所递交了招股书，据悉，合能控股主营业务为房地产物业的开发和销售。2018年、2019年及2020年，合能控股的收益分别为55.83亿元、40.22亿元、57.07亿元，算是一家中小型房企。
值得注意的是，合能控股早在1993年就已经成立，直到2019年才开始准备上市。然而，合能控股似乎挑错了上市时间。有专家表示，近期房企暴雷不断、信用评级下滑不断，对于房企来说，要获得投资者的认可比较难困难，合能控股上市的阻力比较大。
为了项目建设上市
10月31日，合能控股在港交所提交招股书。合能控股招股书显示，其是一家综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业和商业物业的开发、运营及管理。
2018年、2019年及2020年，合能控股的收益分别为55.83亿元、40.22亿元、57.07亿元，毛利分别为11.07亿元、12.44亿元、12.02亿元，毛利率分别为19.8%、30.9%、21.1%，同期净利润总额分别为2.31亿元、6.84亿元、5.27亿元。
截至2021年8月31日，合能控股在全国共有63个处于不同开发阶段的住宅及商业物业项目，土地储备总建筑面积约为440万平方米，项目分别位于成都、重庆、西安、银川、长沙、郑州等城市。持有已竣工的投资物业总建面19.76万平方米。可以看出，合能控股的规模并不算大。
尽管规模较小，但合能控股从事房地产行业的时间却并不短。招股书显示，1993年，广东省人民政府第五办公室成立深圳合能房地产有限公司（下称“深圳合能”），1994年，候粦武成为深圳合能的法定代表人，1996年，候粦武的儿子候进桥成为深圳合能总经理。1994年，深圳合能开始开发位于深圳的住宅项目——玉华花园。2003年以后，合能控股走出深圳，开始布局成都、西安、长沙、重庆等城市。
尽管成立时间较早，但是合能控股的上市之路却来得有些晚。招股书显示，其2019年7月开始实施重组，先后收购了永键投资、成都诚宜、香港进达等公司，出售了成都合能物业管理及其附属公司。另外，合能控股还在2021年5月和8月分别调整了控股股东的股权架构，成立了家族信托。
合能控股表示，其在开发住宅物业项目的同时，也开发商业物业，并保留商业物业的所有权以供租赁。商业物业包括写字楼、购物中心、住宅物业的配套零售空间。不过，值得注意的是，2018年、2019年、2020年，合能控股来源于物业开发及销售的收益分别为98.7%、97.8%、98.6%，来源于商业物业投资及运营的收益分别为1.3%、2.2%、1.4，其物业开发及销售业务是其收益的主要来源。
对于此次融资款项的用途，合能集团表示，将用于发展投资，尤其是其早期收购的四幅地块的施工。据悉，其中有两块位于长沙，其余两块分别位于成都和重庆，拿地时间最早的在2015年11月，最晚的在2020年11月。其中，成都珍宝锦城地块在2015年就已经签订土地转让协议，6年过去，该项目还未开发完毕。
上市之路会顺利吗？
中房金融地产商学院院长汪力对《华夏时报》记者表示，相比于银行借贷等方式，IPO融资的流程更复杂繁琐，当前由于各种融资方式都受到阻碍，企业就只能“自己想招，百花齐放”。
汪力认为，对于合能控股来说，当前房地产行业整体下行，市场普遍不看好房地产行业，其股价的估值不会特别高。另外，即使其符合了上市的条件，投资者是否愿意购买其股票，也是一个很大的问题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，类似上市，不单纯是为了融资，而是希望通过上市形成企业更大的影响力。通过上市，将为此类企业后续品牌和业务扩张带来更多的机会，所以这是一个企业崛起和扩张的模式。同时，严跃进表示，近期房企暴雷和信用评级下滑不断，对于房企来说，要获得投资者的认可，确实比较难，合能控股上市的阻力比较大。
58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，若能成功通过上市融资，合能控股通过借贷融资所需要承担的还本付息压力会有所减小，但目前房地产行业本身在资本市场上表现并不如人意，这对其成功上市会有一定影响。
对于合能控股上市过程中涉及的问题，《华夏时报》记者尝试联系合能控股，按照企查查上的官方邮箱，给合能控股发去了采访提纲，结果被退回。另外，记者在工作时间多次拨打香港合能投资有限公司的电话，均无人接听。
另外值得注意的是，除了合能控股，此前方直发展等多个中小型房企已经向港交所递交了招股书，但截至目前还仍未能成功上市。
张波认为，中小房企上市之路并不顺利，有外因也有内因，从外因来看，主要是国内房地产市场受严控调控，导致不少房企的发展乏力，融资难度大，并且市场降温的大背景也明显影响到房企去化速度，并导致销售回款速度变慢。从内因来看，不少中小房企自身的负债率偏高，财务的稳健度不佳，这也是影响其上市的重要原因。
汪力表示，不论是上市还是借贷，房企的目的都是为了拿到钱，在融资困难的情况下，房企只能卖资产，深耕产品，在产品端发力，打造自己的核心竞争力。“可以先不做大，先做强。”企业有了核心竞争力，利润率才会提高，基本面才会向好，才能撬动资本市场。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁