聚焦第九届观点商业年会：数字与新经济浪潮下，传统商业可把握“三个机会”
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
2021年将近尾声，商业地产行业也经历了前所未有的考验。一场已经持续两年的疫情，在许多层面改变了人们的生活习惯，亦改变了营商环境，促使商业地产作出革新和改变。
在11月2日举行的第九届观点商业年会上，与会嘉宾普遍认为，尽管疫情影响严重，但行业更多已经关注于“商业的革新”，以及着眼于“未来的机会”。
数字浪潮中的三个机会
在第九届观点商业年会上，连续第九年参加观点商业年会的中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云发表了题为《数字浪潮中的商业地产》的演讲。
“数字经济发展之快，辐射之广，是我们之前所没有想到的，但实际现在已经到来了。”蔡云在演讲中表示，市场倒逼了商业地产的革新，而商业地产在数字浪潮中可以把握的机会有三个：第一，终端的需求催生了商业地产为消费者提供服务性消费的平台；第二，从供应端来看，商业地产尤其是购物中心，通过数字化来取悦消费者。而商场、老百姓最基本的消费（行为），都是捕捉数据最容易的手段。所以提供给客户的体验越多，越能达到运营商（捕捉数据）的目的。因此商业地产必须要实现跨行业的连接；最后，商业地产要资产证券化。
实际上，自从“互联网电商”成为第一届观点商业年会关键词以来，这个趋势从未发生改变，如今线上线下的融合早已深入人心。
对于未来商业可能的变化和机会，中海商业发展有限公司副总经理唐安琪认为，商业市场专业度提高的同时一定会更加百花齐放、更加精彩。“商业地产的社会化分工会越来越清晰，集中度会越来越高。”唐安琪指出，无论从本身的资金实力、运营能力还是未来的退出渠道来说，都会要求更专业、更沉淀的社会积累。而互联网的高速发展，对商业也好，或者对体验的空间也好，导致迭代周期会非常短。
在“未来机会”的主题研讨中，金科地产集团股份有限公司联席总裁王伟分析指出，疫情让消费更加倾向于社区化，带给后发的地产公司一些做商业的优势，就是街区和社区商业会发展起来；凯德投资(中国)商业管理副首席执行官杨钦富也认为，疫情对商业是一个很大的打击，但也是一个机会。而商业运营者和管理者，一方面要用脑筋，另一方面也要打动人心，才能把商业做好。
光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明则从资管的角度，指出“对未来要看得比较清楚”，其表示：“商业要做的话，一定要从战略角度考虑，一定要做规模。”周颂明指出，不做规模，不掌控资源，实际上就没有影响力。而且还要考虑退出，除非一直经营，不然退出是比较难的。
商业场景如何流量变现？
科技、数字化带来的行业革新，以及更加重视运营和空间的创新模式，正在全方位加速改变商业地产的生态，并越来越广泛。在“行业革新”环节中，广东珠江投资股份有限公司副总裁吴镝表示，做商业多元化的时候，一定要和投资回报联系在一起，因为最终商业还是要跟市场对接。其强调，商业创新要基于自身的运营能力，同时要和资本市场、投资回报进行充分结合。
“把生态激活是非常重要的事情。”复星集团联席首席发展官、复星星选总裁、复星蜂巢高级副总裁李琤洁认为，商业场景要做到流量的变现，很大一块是自身“有什么”。而在革新行业的过程中，“首先是明白你要什么；第二，你要明白你没有什么，‘既要-也要-还要’的逻辑必须要搞清楚；第三，你要明白你输得起什么；最后要明白什么可以衡量你的成功。如果把这四件事情想清楚，任何的创新，任何基于现有状况的革新都可以带来更好的前景。”
绿地金融控股集团首席战略官、战略业务部总裁李想透露，商业地产的转型是绿地这些年一直在思考的问题：“轻资产并不意味着零资产，轻资产最重要的资产是数据。”其称，A（对应场）B（对应货）C（对应人）三端的工作，不是依靠运营商一家可以做完，这是一个开放的生态系统。
不断创新与突破才是商业地产独特魅力所在。在“商业应变”的讨论环节中，复星旅文执行董事、执行总裁兼ClubMed CEO徐秉璸，百联资产控股有限公司副总经理杨斌，奥特莱斯(中国)有限公司总裁曾先，方圆商管集团总经理敖洋，花样年商旅文副总裁朱莉莉，上坤集团商用资产事业部副总经理兼融信上坤中心总经理董骏，东渡国际集团商业管理事业部总经理倪敏就存量资产的改造投资、商业地产如何聚焦数字化、如何进行业态导入等问题展开讨论。
资管时代的存量新途
当前，存量运营与资管、REITs无疑是商业地产热议的话题，特别是在资本更多关注于大资管和新经济、公募REITs试点不断推进的当下环境。
锦和集团董事长郁敏珺表示，现在资本看好数据中心和物流等新经济，但是“最终资产还是看运营能力，能不能真正提升价值，或者现金流能不能提升，这是永远不变的原则。谁会玩，才是真正的核心竞争力”。
合生不动产基金中心董事总经理邬伯特指出，传统的商业最近被新经济弄得有点灰头土脸的感觉，但商业存量仍然有很大的机会。“这个浪潮不是第一次出现，也不是最后一次，我们怎么把握这个浪潮？”邬伯特指出，传统的办公和商业也可以为他们提供服务。
中信资本房地产部董事总经理卢锋，窝趣创始人、副总裁杨稷，岩合资本创始合伙人、CEO张雅寒，凯保商发CEO庞晓云等嘉宾亦就“存量时代的资产投融窗口”这一话题发表了自己的见解以及经验之谈。
燕鸟资本创始人、CEO叶剑生，财团法人日本不动产研究所大中华区董事总经理林述斌，朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东，世联行集团资管顾问线总经理孙波等嘉宾，则围绕资管、REITs等议题展开了一场深入的对话。
从“租售并举”政策出发，远洋资本副总经理、资产管理业务总经理陈阳分析了新市民住房突出问题及保障租赁住房市场的可持续发展。
此外，朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东介绍了青杉资本的城市更新与商业实务；而IWG集团中国区总裁胡懋从灵活办公引领办公变革的角度，介绍了IWG在新时期的策略与应对；阳光海天停车产业集团总裁江沁园则从停车产业的视角，阐述了在数字化和金融化方面的探索。
当日，观点指数还发布了“表现力指数·2021年度商业地产表现”研报，盘点2021年中国最具代表性、指标意义的商业项目、企业、品牌和团队。其中，华润万象生活蝉联首位，恒隆地产、凯德集团紧随其后。
2021观点商业年会由观点地产机构主办、华夏时报联合主办。而2013年起，观点商业年会已经连续九年举办，现已成为房地产尤其是商业地产行业的标杆峰会之一。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁