地产股债连续两日双涨，房企融资环境松动现新信号，多银行按揭贷款提速
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
继11月10日大涨之后，11月11日，A股、港股内房股多支地产股、物业股延续上涨态势，其中包括保利发展、金地集团、中南建设等在内的多股涨停。而在债券市场，地产债更是强势反弹上演临停潮，多只债券涨幅超过30%。
近期，高盛拟抄底中国房企债券、部分房企大手笔增持股份、回购境外债券等动作，已令房地产融资环境不断显现出边际松动的迹象，市场信心逐步恢复。
此外，按揭放款加速也是不争的事实。11月11日下午，《华夏时报》记者分别致电招商银行吴中路支行、中国建设银行漕河泾支行、中信银行北京支行，以及通过向房地产中介咨询等，亦得到“按揭正常”或是“房贷放款时间较之前缩短”的回复。
房企融资环境松动的新信号
11月11日，北京金融资产交易所发布《保利发展控股集团股份有限公司2021年第四季度中期票据发行方案》。本期中期票据注册金额50亿元，本期发行金额20亿元，用于偿还银行贷款，债务融资工具期限5年。截至《华夏时报》记者发稿，保利发展涨停，报14.85元/股。
“这是银行间市场会议后第一个发债的企业。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。所谓“银行间市场会议”，是指11月9日中国银行间市场交易商协会召开的房地产企业代表座谈会。彼时，据媒体报道，参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均计划在银行间市场注册发行债务融资工具。这一会议被市场认为是房企融资环境松动的新信号，指出近期或有房企在公开市场发债融资。
果然，银行间市场会议结束仅仅2天，保利发展即拟在银行间债券市场发行20亿元中期票据，严跃进认为，这说明“（房企融资）明显放松了”。此次募集规模较大，说明发债方面给予的支持力度大。“类似发债的信号意义是比较强的，今年5月份以来此类发债工作其实明显是放缓了。但很显然，企业在债务方面的工作还是需要稳步推进。”严跃进向《华夏时报》记者指出，保利的发债也说明，在银行信贷放松的基础上，出现了第二波的放松，即债务融资政策开始放松，“这是较大的信号”。
高盛：个别房企传染风险被高估
事实上，经过数月的严峻考验，房地产融资环境近期似有触底反弹之意，不断显现出边际松动的迹象。
除上述银行间市场会议，国际投资机构抄底中国房企债券的举动，同样被视作积极信号。据公开报道，高盛投资组合管理团队近日透露“正在买入中国房企债券”。谈及个别房企风险事件引发的连锁反应，该团队成员直言，“传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。”
信心比黄金重要，持续不断的利好消息给债券市场和股票市场打了一针“强心剂”。继11月10日午后地产股强势拉升、出现“股债双涨”之后，11月11日，房地产ETF涨6.42%，多支地产股、地产债延续上涨态势，内房股午后涨幅扩大，超20只个股涨幅大于4%。截至收盘，除保利发展涨停外，融创中国涨8.31%、碧桂园涨4.83%、世茂股份涨4.90%；债券方面，“19世茂G2”涨23.63%、“20世茂G2”涨22.40%、“20金科03”涨19.07%、“21阳城01”涨18.58%等。
房企密集回购、增持昭示信心
与此同时，房企们以密集回购、增持动作，亦向投资者传递出坚定的信心。
例如，11月9日，旭辉控股宣布以供股的方式发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元。其中，大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元。旭辉控股CFO杨欣指出，“旭辉近期一直在二级市场持续回购债券，通过积极主动的债务管理，应对市场波动”。据悉，10月7日至11月3日，旭辉控股在公开市场回购了本金总额为7530万美元的票据；
世茂集团同样做出大手笔的增持、回购动作：据联交所披露，11月5日，世茂集团获执行董事兼主席许荣茂以每股均价13.95港元增持约1.16亿股，涉资约16.14亿港元。同日发布的回购票据公告显示，世茂集团在公开市场回购部分2022年7月到期的4.75%优先票据，合计150万美元；
11月7日晚间，新城控股发布公告称，提前赎回境外美元债券，涉及金额3.5亿美元。新城控股称，结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回上述美元债券，并予以注销。此外，中国金茂、中梁控股、雅居乐、弘阳地产、建业地产等多家房企近期也都启动了境外美元债回购或是增持股票等举措。
“融资放松”仍在传导中
公开报道称，目前金融机构对房地产企业的融资行为已基本恢复至正常状态。
不过，一名TOP30房企副总裁告诉《华夏时报》记者，“按揭贷款好像是松了点”，但房企融资端的放松还没有直接的感受到，“机构也在观望”。另一家TOP20房企内部人士也对记者直言，尽管保利发展已经有所动作，但截至目前，自己“还没有十分明显的（融资放松）感受”。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜向《华夏时报》记者透露，银行间市场交易商协会座谈会后，11月10日，“出现了好几家申请发超短期融资券的，像小商品城，厦门象屿，常州城建，北京住总，珠江实业，宿州城建，孝感城建等，市场响应热烈”。
多银行按揭放款提速
按揭放款加速则是不争的事实。11月10日，央行发布的2021年10月金融统计数据报告显示，10月份人民币贷款增加8262亿元。分部门看，住户贷款增加4647亿元，其中，短期贷款增加426亿元，中长期贷款（即“房贷”）增加4221亿元。国金证券分析师杜昊旻分析指出，“10月居民中长期贷款4221亿元，同比增长4%，为5月以来首次转正。主要因为个人住房贷款增长较快，10月个人住房贷款新增 3481 亿元，相较9月多增1013亿元，环比增长41%，这验证了我们此前关于按揭放款加速的预判。”
11月11日下午，《华夏时报》记者分别致电招商银行吴中路支行、中国建设银行漕河泾支行、中信银行北京支行，以及通过向房地产中介咨询等，亦得到“按揭正常”或是“房贷放款时间较之前缩短”的回复。
“未来房企融资环境仍将保持收紧的态势，但在政策加持下，四季度按揭贷款可能边际放松，有利于房企加速销售回款。”易居企业集团CEO丁祖昱向《华夏时报》记者强调，短期内通过以价换量来刺激销售或是房企的必要选项，特别是部分负债率较高的房企，将面临更大的经营压力。因此各大企业更看重销售回款质量、现金流管理等内部经营管控。同时，房企在日常经营管理中也需提升资金利用效率，保证资金链的稳定性。
并购贷款或将不纳入“三条红线”？
另有市场传言指称，11月9日央行会议政策提出，并购贷款或将不纳入“三条红线”指标，各地人行已通知热点城市主要银行，清理积压5个月以上按揭，但该消息未得到权威部门的确认。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士告诉《华夏时报》记者，自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号。不过，其认为，“房企融资环境会边际改善，但不会全面放松，力度有限。”
刘水解释说，央行要求金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，矫正偏紧的房地产信贷环境，特别是对“三道红线”执行过紧的情况进行微调，不会全面放松，因此不会出现房企集中发布融资方案情况；其次，信号点分散，效果较慢；释放信号形式多是座谈会、不同的机构，关注的点不同，没有形成政策合力，起效较慢。
平安证券分析师杨侃直言，中长期来看，经历本次阵痛期的洗礼，预计“幸存”房企将更加注重财务安全、运营管控。未来，在融资、管控、产品等方面具备综合优势的房企将进一步脱颖而出。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁