龙湖惊魂一日，股价一天跌掉16%，女老板火速回应
房企反击机构做空的新主角出现，龙湖也晒出“家底”自证稳健。
8月10日，港股内房股全线下挫，截至收盘，龙湖集团跌超16%，大发地产跌超15%，弘阳地产跌超14%，碧桂园跌超7%。
其中一向较为稳健的龙湖集团跌幅超16%引发关注。
今年以来，房地产市场中的担忧氛围，已经弥漫到了一向以“稳健”著称的蓝筹地产商。
今年6月底的万科股东大会上，万科董事长郁亮曾表态，房地产市场短期已触底，接下来是个缓慢恢复的过程。但现实残酷，今年7月，疫情叠加各地出现的停工、停贷浪潮，打乱了楼市的复苏节奏。资本市场上，万科和龙湖在内都成了做空者的目标。
01
龙湖吴亚军回应：
企业根本没有出什么状况
8月10日，龙湖集团（00960.HK）收于20.9港元，跌16.4%，股价创下自2018年11月以来新低，盘中最低至20.1港元，最大跌幅为19.6%。截至收盘，龙湖集团总市值为1273.35亿港元，市值一天蒸发超246亿港元。
坊间有传闻称龙湖商票存在逾期情况，但该信息来源并未经过权威人士和渠道证实。
据财联社，在8月10日召开的电话会议上，针对今日龙湖股价大跌，龙湖执行董事兼董事会主席吴亚军表示，公司没有太在意，是市场惊慌造成的，企业根本没有出什么状况。
随后，龙湖发布公告称：董事会确认，在作出一切有关本公司于合理情况下的相关查询后，董事会并不知导致股份价格偏离市场异常波动的任何原因，亦不知任何必须公布以避免本公司证券出现虚假市场资料或根据香港法例第571章证券及期货条例第XIVA部须予披露的任何内幕消息。公司到期商票都已经兑付，没有任何逾期支付。
对于网传龙湖存在大量商票“逾期”记录，龙湖方面表示，“龙湖去年开始已无新增商票，且不存在任何商票违约和拒付。”截至目前商票余额只有7亿元，将在年底前逐步兑付到位。截至目前，龙湖集团已无今年内到期需偿还债务，下半年会安排主动偿还明年到期的债务。
另据龙湖管理层透露，公司目前短期债务占比为10%左右，外债产品不到30%。
至于合作项目风险问题，管理层回应称，目前跟出险开发商合作非常少，有少数合作项目基本进入收尾阶段。合作项目的风险和合作方的风险隔离，对合作方有名单，不允许拿合作项目的股权抵押，即使部分合作方出现风险，合作项目还是安全的。
据上海票据交易所票据信息披露平台，查询龙湖集团票据信息相关主体公司显示，嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司、烟台龙湖置业有限公司、重庆龙湖企业拓展有限公司等5家公司均无逾期记录。
除了“商票逾期”谣言，瑞银发布的一份评级报告，被视为引发龙湖股价大跌的另一主因。
在报告中，瑞银认为碧桂园、万科、龙湖和旭辉这四家主要内地房企均在2022年上半年产生了负数自由现金流，相当于截至2021年底闲置现金余额的11%～41%，担心这种现金消耗的可持续性。基于此，瑞银宣布，下调龙湖评级至“中性”，目标价下调至25.7港元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，债务传闻发酵后，资本市场不安情绪严重，龙湖管理层第一时间现身辟谣，既明确了龙湖当前的经营态势，也多少平息了投资者的一些顾虑。不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，现在整个市场风声鹤唳，资本市场更是闻风而动。
02
房地产行业风险出清正在进一步加快
据第一财经，截至目前，龙湖维持着三道红线“绿档”的标准，且惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是为数不多获得境内外全投资级评级的民营房企。
不久前，龙湖还与碧桂园、美的置业等民营房企一道，被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持，并先后发行了规模5亿元的公司债、4.02亿元的供应链ABS。7月5日，龙湖还发行了2022年第三期境内公司债，规模17亿元。
自去年12月以来，监管层多次发声强调“促进房地产业良性循环和健康发展”，房地产行业风险出清正在进一步加快。7月28日，中央政治局召开会议，首提“保交楼、稳民生”。随后，多个城市出台新规，涉及加强预售资金监管、现房销售等多个方面。
近期，市场还传出，多个城市政府官员强调“救项目，不救企业”是房地产基金底线原则的消息。对此，龙湖集团在业务会上表示，很多城市出了不少政策来支持销售，各监管层依然还是支持房企的。但从目前情况来看，外界对民营房企的信心依旧不足。
在当下的房地产行业，能从公开市场获得融资的民企已是少数。今年7月份，龙湖按约定时间全数赎回2022年到期的优先票据，本金为4.5亿美元，票息率3.875%。目前，龙湖今年内已无到期需偿还债务。
03
销售大环境不见明显好转
8月9日晚间，龙湖集团发布未经审核运营数据，7月单月公司实现归属股东权益的合同销售金额118.5亿元，权益合同销售面积78万平方米。
今年前7个月，龙湖集团累计实现归属股东权益的合同销售金额683.6亿元，权益的合同销售面积418.9万平方米。
据龙湖透露的投资情况显示，去年四季度其底价拿了很多项目，今年1-7月新获取20宗，公开市场16宗，权益168亿，货值600亿，大多位于杭州、成都、北京、合肥等比较安全的城市。
其中7月，龙湖集团合计获取3宗地块，总土地面积14.3万平方米，规划建筑面积33.93万平方米，权益建筑面积22.03万平方米，权益对价为26.69亿元，平均地价为12111元/平方米。据龙湖集团此前公布的新增项目信息，今年前7个月，该公司合计获取17个项目，总权益地价为114.19亿元。
债务方面，截至2021年底，该集团净负债率46.7%，平均融资成本4.14%；综合借贷为1920.7亿元，在手现金为885.3亿元。净负债率（负债净额除以权益总额）为46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%。
在销售方面，龙湖7月份全口径182亿，同比下降4%。中指研究院此前发布的数据显示，龙湖集团在2022年1至7月中国房地产企业销售排行榜上排名第十，销售额1031.4亿元，跻身销售额累计超千亿的十家房企行列。
“8月有几个比较大的项目推盘，比如本月将在杭州推一个50亿的项目，预计一把清盘。”龙湖管理层较好看好后市，因为目前集团在全国只进入68个城市，且深耕高能级城市，在市场分化的情况下则相对比较安全。
值得注意的是，销售环境不见明显好转，是当下地产开发商面临的普遍问题。亿翰智库监测的40城数据显示，7月全国商品住宅销售面积为1870.8万平米，同比下行32.6%，环比下行24.8%。最终的解决之道，有赖于市场信心的修复，这意味着，利益相关者均需释放暖意。