最后出险的房企，能否赶上黎明？
宣布出险后的旭辉，虽然有点手忙脚乱，但总体而言井然有序，“他（林中）很有激情，确实努力撑到最后，实在是没办法了。”
作者 | 陶婷
编辑 | 韩忠强
黎明前的黑暗最难熬。
中南老板陈锦石说，做了30年，第一次遇到这样的情况。他所说的“情况”是：当房价“永远上涨”的信仰开始坍塌，房企大浪淘沙的进程是如此的漫长。
自2017年以来，那些在过去三十年里，踩着住房商品化的浪潮，创造出无数造富神话的地产商们，与大洗牌的中国房地产进行正面交锋。以粤系、京津系、闽系为首的三大地产派系，在不同或相同的阶段，以相同或不同的姿势出险了。
呼唤黎明到来中，转机终于降临了。11月8日的“第二支箭”，11月13日的“金融16条”，11月28日的“第三支箭”，这几个利好房企的政策释放，不仅让以龙湖为代表的民营房企获得了银行授信，更助推地产股股价实现大幅上扬。
暴涨的地产股中，就有11月1日宣布暂停支付境外债务本息的旭辉控股。这个被称为民营房企最后“门面”之一的地产样本，在出险之后能否赶上黎明？
债务违约后
不想失去一根羽毛，有多难？
在青岛从事房地产工作的冯峰，一直与旭辉打着交道，即便是其宣布出险后也不例外。在他看来，如今的旭辉，虽然与其他房企一样，有点手忙脚乱，但总体而言井然有序，“他很有激情，确实努力撑到最后，实在是没办法了。”
冯峰口中的“他”，指的是旭辉董事局主席林中。所有人都看得出来，为了不做那个违约的企业，林中和他掌舵下的旭辉，一直在奋力还债。据旭辉公告所述，今年以来，在同期仅筹集约5亿美元的新增境外融资的前提下，旭辉已累计向境外债权人支付利息和本金约15亿美元。
但最终，旭辉还是出险了。九月以来，房地产市场持续下行，导致销售回款不畅，旭辉部分融资也因评级下调，触发了提前兑付条款。这在短时间内，增加了旭辉境外的兑付压力。在度过境内外均未获得新增贷款的十月后，旭辉在11月1日这一天宣布“暂停支付境外债务本息”。
“重组境外债务，力保境内债务”，旭辉作出的，是与所有内房股一样的选择。这个选择是痛苦的：境外债务违约，意味着旭辉在长时间内，将失去境外融资的可能。但这又是旭辉不得不作出的取舍：在资金有限的前提下，保境内债务不违约，是公司能运转下去的一种办法。
旭辉的出险，还是引发了一系列连锁反应，比如11月1日复牌后，其股价逆市跌25%；比如外界对旭辉的议论声如潮水般涌来，其中对土地权益占比过低的质疑尤甚等等。不过，走到现在这一步，旭辉并没有“躺平”，而是四处奔走以化解债务危机。它不想失去任何一根羽毛。
要面对的，是债权人。据旭辉公告显示，11月25日，旭辉收到一债权人向香港特区高等法院提交的清盘申请。此后，旭辉与提交清盘申请的债权人进行沟通，并解释公司已取得进展同时采取了多项措施，以就境外债务融资问题寻求全面解决方案。
旭辉的积极应对，迎来了好消息。11月28日，旭辉发布公告称，经与债权人沟通，11月25日提出清盘申请的债权人，已同意无条件撤回该申请，并将采取适当的措施以尽快撤回该申请。预计该清盘申请被正式撤回需要一至两周。
旭辉也在厉行节约。在不影响交付和正常营运的前提下，旭辉采取减省成本的措施，包括缩减非核心、非必要的营运和支出，削减高级管理人员的薪酬福利，以及一般员工的差旅补助和津贴。而保交付，更是旭辉工作的重中之重。
冯峰告诉市界，“旭辉出险后，保交付也在持续进行中。”实际上，在还没宣布出险前的1-10月，旭辉就在全国41个城市，完成交付5.8万套新房。这一数据，仍未完待续。
时至今日，对于旭辉的出险，很多人是不愿相信的。在他们看来，旭辉不仅有“小万科”之称，更以融资成本低、财务成本低、产品力强等优势，被业内称之为“地产样本”。
而在投资人王晓看来，他之所以信赖这家房企，是因为旭辉与投资者关系好，且在历次大跌中，都能及时出手，回购股票。
但旭辉为何还是出险了？
猜中了开头
猜中了开头，猜不到结尾。
在旭辉宣告出险的那一天，很多人跑去问候林中，他无一例外回复“抱拳”。林中好人缘的形成，得益于其对行业的热爱和敬畏。他一直是房地产行业的看多者，其常说的一句话是：这是一个永续的行业，常做常有、常做常新。
王晓是在2017年那一年，看到林中那篇《未来5年，我对房地产的13个判断》，才对房地产行业有了一定的认知。后来，他于2018年入手旭辉的股票，并从中小赚了一笔。王晓对旭辉的这种信任，一直延续到今天，即便旭辉宣布出险之后。
IPG中国区首席经济学家柏文喜，多次听过林中的现场讲话和交流，他亦告诉市界，作为一线房企领军人物，林中对行业的了解是毋庸置疑的，他在公开场合预判行业大势确实不错。
对房地产颇有见解的林中，更喜欢将旭辉称作一名“行者”，即拥有“边走边修行”“一直走下去”的决心。不过，早期的旭辉（如2000年起的十多年间）发展并不快。并且，在国内房企中，旭辉的表现也不算突出。事情的转折点始于2014年。
这一年，中国房地产长达二十多年的跨越式发展中，我国多数房企都被卷入以规模增长为核心发展目标的旋涡中。旭辉也更加强调高周转，比如旭辉北京就在当年，喊出“高周转、高利润、高附加、高持续”的战略规划。
旭辉由原来从拿地到开盘10个月提速为8个月，首次开盘去化率达60%，11个月快速回笼资金。很快，旭辉实现了快速增长：2015年之前，旭辉排名在30名左右，这一年之后，旭辉以突破200亿的销售额，进入20强。
如果以疫情前2019年为参考，2013-2019年间，旭辉销售额复合增长率CAGR达54.5%，高于TOP30房企的28.6%年复合增速。定下“快速扩张”理念的林中，也不是没意识到行业过热的风险。
在2016年举行的博鳌房地产论坛上，林中说，以利为先，不加杠杆，不参与规模和土储的军备竞赛，还是根据自己的节奏来打。2017年以后，旭辉虽然依旧在扩张，但也的确没有大幅度加杠杆与负债，“这个规模稳定住就好。核心还是看利润率。”
然而，彼时彼刻，行业内的诸如融资、合作、拿地等，极为看中排名和评级。而排名与评级，与规模大小关联甚密，进而直接或间接影响融资成本。更重要的是，当所有人都在跑时，你落后就得挨打。这使得旭辉不得不在理智和冲动之间挣扎。
但残酷的现实容不得你想，作为中国房地产分水岭的2017年很快到来了。这一年 “房住不炒”持续强化，房地产行业拉开大洗牌的帷幕。进入2020年，寒冬仍在加剧。这一年，“三道红线”的出台，更让狂欢的土地市场，以及房企的拿地热情，冷却了下来。
也就是从这一年4月起，至2021年9月，由于激进扩张、杠杆率过高、误判市场形势等原因，泰禾、华夏幸福、恒大等民营房企，成为暴雷的“先驱”。
多米诺骨牌效应仍在延续。2021年10月至2022年6月，在项目预售资金遭遇强监管、民营房企融资渠道收窄的大背景下，奥园、花样年、融创等大中型民营房企的资产变现速度，也赶不上债务到期的速度。最终，这些房企也出险了。
尽管林中一直就清楚“高负债、高杠杆、高周转”发展模式的弊端，且自2021年起，旭辉就减少对招拍挂市场的依赖、提高项目权益比例，也先于多数房企提前进入绿档之列，但行业变化之快超出他的想象。
2022年7月以来，愈演愈烈的烂尾楼业主“断贷潮”，直接重击市场对民营房企最后的信心。“断贷潮”引发了两个结果：一是地方政府进一步加强对预售资金的监管，房企从项目提取资金的难度加大。二是引发了金融机构的断贷和抽贷，部分银行暂停了包括开发贷在内的相关房地产融资。
雪上加霜的是，今年的金九银十并未如期到来，这使得房企们的销售额连月大幅下挫，房企们还迎来境内外债券到期高峰。境内融资难度剧增，境外融资窗口也关闭等多重打击下，即便是作为民营房企“五朵金花”之一的旭辉，也最终被时代的大潮裹挟了。
如何收场？
旭辉会否步一些房企的后尘？
多名业内人士告诉市界，从目前形势来看，旭辉的违约程度和现金流状态相对不错，其后续走向有赖于政策的反转。
从违约程度来看，旭辉目前只是宣布暂停支付境外债务本息，其风险总体而言仍在可控范围内。从财务层面来看，旭辉并不像其他暴雷房企般债台高筑。如前文所提，早从2020年开始，旭辉便进行一系列降负债措施，并在2021年实现“三道红线”全部转绿。进入2022年之后，旭辉还在5月和9月，两度被监管层列入担保发债的“示范性房企”。
旭辉的短期债务，看起来也并非那么急迫。半年报数据显示，旭辉一年内到期的银行贷款、债券、票据以及境外债，大约192.6亿，在全部负债中的比例，仅有17％。截至今年 6 月 30 日，旭辉控股账面上，还有现金约312.45 亿元。
实际上，政策也迎来反转。就在旭辉宣布出险后的11月8日，中国银行间市场交易商协会的官网上，释放了一则关于“‘第二支箭’延期并扩容支持民营企业债券融资再加力”的消息。“第二支箭”的概念始于2018年。
当年，在民营企业经营与融资不佳的背景下，政策推出“三支箭”，即信贷、债券、股权三个融资渠道的组合，以达到支持民营企业融资的目的。第一支箭是信贷支持；第二支箭为民营企业债券融资支持工具；第三支箭则代表民营企业股权融资支持工具。
放“第二支箭”的目的，就是要为房企纾困。这个利好消息释放后，在连续三天时间里，地产板块股债集体迎来大涨。就在旭辉股价涨幅也惊人（一度暴涨70%）中， 又来了一个好消息：11月17日，旭辉发文称，全球最大指数公司MSCI（明晟），将旭辉的ESG（环境、社会及公司治理）评级，从去年的“BBB”级上调至“A”级。这也就意味着，旭辉不仅成为首家获评A级的中资民营房企，其ESG评级更连续三年稳步提升。
惊喜一个接一个。11月23日，“金融16条”这个大礼包，又向房企砸过来了。这个政策是为支持房地产市场平稳健康发展而生的。其中，有一点值得注意，“坚持‘两个毫不动摇’，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。”
从公司治理层面而言，旭辉管理团队分工明确，“有对外的，有主内的，有专注战略层面的，有聚焦执行层面的，还有负责风险与成本把控的，这对旭辉的发展，形成了较好的搭配。”柏文喜告诉市界。
尽管同样是从福建发家，但旭辉跟其它闽系房企，比如泰禾、福晟等有不同之处，“旭辉在业务层面比较细致，企业风险控制也比较谨慎，也就是‘胆大心细’，林中和旭辉不会就此告别房地产时代，其还有重整旗鼓的机会。”柏文喜坦言。
这些天，资本市场涉房政策接踵而至。证监会28日在股权融资方面，调整优化5项措施，并自即日起施行。其中，包括恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
在易居研究院中心研究总监严跃进看来，该政策明确支持房地产股权融资，实质上是“第三支箭”，其不会直接增加房企的负债规模，也依然可为房企融资提供充足的渠道。至此，“三支箭”的工作都已到位。对旭辉来说，这无疑是一个赶上黎明的好机会。
实际上， 一系列政策利好中，据媒体报道，11月25日，旭辉控股集团近期向中国银行间市场交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向。目前相关注册工作正在推进过程中，具体金额等信息以协会审批为准。
二十多天前，在宣告主动寻求境外债务重组后，林中在朋友圈打气：“蹲下去、活起来、站起来，蹲下意味着我们拒绝躺平，蹲下去意味着重心更稳，蹲下去意味着未来更好得站起来。”不过，正如有人所说，深蹲起跳，需要有力气。
除了需要政策的暖意，旭辉也还需要债权人的支持、消费者的信任等等。这也就意味着，用时间换空间的旭辉，未来仍是一段风雨兼程路。
（文中冯峰、王晓为化名。）