华发股份：营收净利逆势保持增长，土储优质凸显供给优势

【信达证券】华发股份(600325)
　　本期内容提要:
　　营利逆势保持增长，毛利率随行业整体承压。公司2022上半年实现总营收250.05亿元，同比增长20.37%；实现归母净利润18.46亿元，同比增长9.44%。公司总营收和归母净利润实现逆势双增长主要由于公司2021年竣工项目较多，结算节奏加快，截至6月30日，公司预收楼款742.99亿元，较年初增长9.10%，待结算资源丰富，后续业绩有望稳定发展。归母净利润增速落后于营收增速主要由于公司上半年毛利率持续承压，2022年上半年公司毛利率为21.42%，较去年全年下降4.38pct，其中房地产开发销售毛利率21.11%，较去年全年下降4.50pct，拖累整体毛利率承压。
　　销售：同比表现优于大市，城市深耕战略取得进展。公司2022年上半年实现销售金额493.91亿元，同比下降23.02%，实现合约销售面积178.7万平方米，同比下降27.69%。从销售结构来看，公司深耕核心城市，根据中指研究院口径1-8月公司在珠海一城实现销售金额95.8亿元，稳居第一位，销售面积32.8万平方米，领先于其他TOP10房企，市占率优势明显。
　　拿地：优质土储资源充足，拿地强度显著提升。公司上半年新增7宗地块，土地投资金额163.2亿元，规划建筑面积54.15万平方米，其中一线城市上海占比23%，二线城市中珠海、中山和杭州分别占比16%、13%和48%，6月-7月在上海两轮集中供地中共拿地6宗，拿地总价171.6亿元。截至6月30日，公司待开发土地计容建筑面积434.02万平方米，在建面积1594.95万平方米，主要位于一、二线核心城市。我们认为后续市场的供给分化将更为明显，公司有望在市场复苏阶段加速去化，率先受益于市场复苏。
　　融资：三道红线保持“绿档”，融资渠道畅通。2022年上半年公司保持三道红线绿档，现存债券规模375.03亿元，考虑行权2022年内待偿还2笔，余额36.3亿元，偿债压力较小。同时作为地方龙头国企，公司融资手段丰富、融资渠道通畅，2022年以来公司发行2亿美元债、46亿元中期票据、成功发行南湾华发商都CMBS35亿元和威海华发新天地商业CMBN6.3亿元，并顺利完成全市场首单类REITs15.48亿元转售续期，票面利率在4.2%-5.5%之间，平均融资成本稳中有降。
　　维持公司“买入”评级。公司待结算资源丰富，下半年业绩有望稳定发展，考虑到行业整体毛利率呈下降大势，公司毛利承压，但公司费用率保持同比下降趋势，净利有望提升。拿地和销售方面，公司上半年保持拿地节奏，新增拿地面积主要位于上海、杭州、珠海等城市能级较高有望受益于供给端分化实现销售持续增加，因此维持公司“买入”评级。
　　风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司房地产销售不及预期。