郭施亮:房地产投资逻辑发生变化了吗？
即 使 未 来 房 地 产 行 业会 加 快 洗 牌 ，但 龙 头 房企 依 然 占 据 竞 争 优 势 ，容易 获 得 更 高 的 估 值 定 价 。与 之 相 比 ，风 控 比 较 弱 且容 易 被 淘 汰 的 房 企 ，自 然容 易 被 市 场 资 金 抛 弃 ，资本 市 场 的 价 格 表 现 也 是 上市 公 司 经 营 状 况 好 坏 的 一面镜子。
股市是经济的晴雨表，上市公司股票价格也是上市公司经营状况的先行指标。从过去几年房地产上市公司的股价表现分析，分歧比较大，且大部分房企股票处于长期筑底的走势。在房企上市公司股价与估值低迷的背后，市场给出了非常悲观的预期。
纵观历年来 A 股市场高估值的上市公司，除了短暂概念炒作的股票外，大多数长期享受高估值溢价的上市公司，基本上离不开其高成长的预期。与此同时，行业属性也是市场给予估值定价的重要参考。例如，对包括钢铁、银行、房地产、煤炭等传统行业，市场往往给予比较低的估值定价水平。与之相比，包括医疗、高端装备、高科技等行业，市场给出的估值相对较高。
房地产与银行板块，成为了近年来 A 股低估值板块的代表。归根到底，与其行业属性有关，也与盈利增速预期有关。近几年，房地产行业成为了市场资金谨慎参与的行业板块，与其政策环境、行业发展前景等因素息息相关。
步入 2023 年，房地产行业的政策环境持续回暖，对刚需购房者以及改善型购房者来说，政策层面频频吹暖风，购房“减负”迹象明显。
从过去的“认房又认贷”到现在一线城市开始实施“认房不认贷”，虽然只有一字之差，但差别很大。
认房不认贷，指购房者在当地名下没有房产，即使过去曾经有过房贷记录，但依然按照首套房进行认定。
首套房与二套房的差别不少。例如，在“认房不认贷”的背景下，按照首套房的认定，可以大幅减少首付比例，同时也可以享受首套房的房贷利率。同一面积的房子，首套房与二套房的认定不同，对购房者的负担有着显著的差别。因此，在“认房不认贷”的影响下，可以给购房者带来真金白银的减负影响。
从广州到深圳实施“认房不认贷”，可见一线城市在房地产市场开始发力，并借助政策利好刺激房地产的真实需求，促进刚需购房与改善购房的需求。
一边是部分城市实施“认房不认贷”的措施，另一边是 LPR的下调、存量房贷利率开始松动，这些措施的先后实施，均对房地产市场构成积极的影响。其中，存量房贷利率的松动，不同银行可能会有不一样的应对措施，但银行阶段性让利，有利于改善银行的资产质量水平，一旦银行息差率开始触底回升，且资产质量开始持续改善，那么银行的估值定价也会重新回升。
与银行股的投资逻辑相比，房地产行业的投资逻辑，同样需要考虑政策环境变化的因素。在房地产行业政策回暖的背景下，房地产“政策底”得到确立，但仍需要等待实际需求的回升。只有政策回暖与实际需求回升，才能够修复过去房地产行业的低迷估值定价水平。
逐渐削弱房地产行业的金融属性，并逐渐回归房地产的居住属性，可能会是未来房地产行业的发展趋势。即使未来房地产行业会加快洗牌，但龙头房企依然占据竞争优势，成长预期高、风控能力好以及并购能力强的房企，容易获得更高的估值定价。与之相比，风控比较弱且容易被淘汰的房企，自然容易被市场资金抛弃，资本市场的价格表现也是上市公司经营状况好坏的一面镜子。