北京租房市场处于淡季价格未见明显松动，专家：租赁产品步入标准化时代
近日，中国证券报·中证金牛座记者对北京地区租房市场进行实地调研发现，目前租房市场处于春节前的淡季周期，无论是挂牌量还是成交量，都处于较低位置。
但是，租房租金未见明显松动。特别是长租类房源，价格可谈空间有限。个别短租房，如果到期时间刚好处于旺季，则具备一定的降价空间。
租金未见明显松动
“目前是租房的传统淡季，换租和新增租房需求都处于低位。”多位租房市场中介人员对中国证券报·中证金牛座记者表示。
位于天通苑片区的租房中介销售人员李明（化名）表示，目前，挂牌租赁的房子比较少，很多业主知道现在房子不好租，并不着急在这段时间挂牌。“很多业主想春节之后再租。一方面，春节之后租住人群范围比较广，既有换租需求，又有新增需求，可以租给租期更长的客户；另一方面，春节之后，一般都会进入旺季周期，租金价格也会比现在高，容易签到较高的价格。”
针对房源较少的现状，记者还了解到，很多中介或者二房东淡季自持意愿较低，通过降低自持房源数量，达到控制自身成本的目的。
“目前，从政策层面看，北京租金市场上涨通道被严格管控。很多片区中介对于租金下调比较谨慎。很多片区宁愿不成交，也不会轻易降价。”有资深租房人士对记者分析表示。
住房租赁产品步入标准化
中国证券报·中证金牛座记者了解到，与上述分散式出租房不同，2021年以来，重点城市服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓大规模集中入市，集中式租赁房源供给端出现爆发式增长。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对记者表示，在供给层面，产品设计回归理性，行业正在逐步进入到标准化时代。ICCRA住房租赁产业研究院近期发布的《中国住房租赁市场蓝皮书·2021》显示，虽然集中式租赁房源供给量较高，但是套均面积的上涨幅度有限，说明租赁住房企业正在探索如何平衡市场需求与运营坪效及投资收益的关系。
“产品的标准化有利于产业上下游规模化的形成，有效降低前端成本。可以看到各个品牌都在产品设计上不断推陈出新。但总体方向趋同，即功能区域的模块化、组合的多样化和空间使用的集约化。此外，不同品牌线在客源、选址、户型、服务、配套和基础设施方面有着明确的标准，品牌线划分非常清晰。这些都有利于品牌长租房实现盈利。”赵然进一步分析称。
从品牌长租房的盈利能力看，赵然表示，对于单体项目而言，80%的出租率就可以达到盈亏平衡点，实现单体项目的良性运转。目前，很多大型房企的出租率已经达到这个目标。因此，长租房项目实现单体盈利已经是真实存在的事实。至于很多房企的财报中，长租房板块依然亏损，是因为房企普遍存在总部成本，而前期运营开发成本和资产端成本存在成本沉淀。
“需要看到的是，2021年以来，很多房企都有了明确的长租房商业模式。且从政策层面看，针对长租房的政策利好不断，比如房企可以通过招拍挂等方式拿到成本较低的长租房地块，用于项目自持，降低自持成本。很多集中式的大型长租房品牌已经实现了商业模式的良性循环。”赵然表示，“而对于一些分散式的长租房品牌，未来很有可能会向轻资产的服务型机构转化。”