北京集中供地收官：房山拱辰街道地块成黑马，首现“期地”出让「鏖战“两集中”」
本报记者李凯旋 李未来 北京报道
12月27日，北京第三批集中供地正式落下帷幕。相比较前两批，北京第三批集中供地供应规模缩减，10宗地块成交，2宗流拍。其中，超过半数地块为底价成交，房山拱辰街道地块成为“黑马”，价格触顶，最终以约18.63亿元的价格被中建智地拍下。
同时，北京在第三批集中供地中首现“期地”出让模式，京投大手笔竞得的3宗地块中有1宗地块以该模式成交。整体来看，虽然北京2021年住宅土地成交额相比较去年仍有9.35%的增长，但态势仍然是“由热转冷”。业内认为，上半年的集中补仓以及土地政策、市场环境的变化使得房企在下半年拿地意愿缩减，明年北京土地市场将保持长期稳定态势。
拱辰街道地块价格触顶
12月27日，转入线下竞拍的房山拱辰街道地块花落中建智地。据悉，在竞拍现场，龙湖和中建智地轮番举牌，多次加价，该地块价格触顶，并最终进入竞报“现房销售”阶段。在这一环节，竞拍双方均放弃举牌，中建智地以约18.63亿元的价格将拱辰街道地块纳入囊中。
房山板块在北京第三批集中供地时迎来了“春天”。这宗地块究竟有什么魔力，成为了北京第三批集中供地中唯一一宗“触顶”的地块？据悉，该宗地块的起拍价为16.2亿元，溢价率为15%，可售住宅楼面价为1.8万元/平米。
根据要求，中建智地需要在地块内配建11400平米保障性租赁住房，其将被北京市燕房保障性住房建设投资有限公司回购并持有，回购价格为8000元/平米。值得关注的是，保障性租赁住房是今年房地产市场的热点，屡屡被政策提及。
拱辰街道地块的成交也意味着2021年北京集中供地画下句号。《华夏时报》记者了解到，北京第三批集中供地有10宗地块成交，有2宗地块流拍，总成交规划建筑面积约90.98万平米，总成交金额约276.83亿元。
与大部分城市不同，北京第三批集中供地出让量相比较前两次集中供地有所缩减，但整体仍然是延续第二次集中供地“降温”的态势。12月23日，也就是北京第三批集中供地进入网上竞价的前一天，北京土拍报名情况不佳。其中，有7宗地块仅获得1家房企主体报名，4宗地块获得2家以上房企主体报名，有1宗地块则无房企报名。
因此，获得1家房企报名的地块12月24日便在线上以底价成交，且朝阳劲松街道地块尽管有2家房企报名，但因只有一家现身，最终也是以底价成交。《华夏时报》记者了解到，葛洲坝地产以约11.4亿元的价格竞得朝阳劲松街道地块。
出让文件显示，朝阳劲松街道地块对房企的操盘能力和资金能力都有较大的考验。该宗地块地理条件优越，毗邻合生汇等优质商圈。不过，地块的销售指导价为10.66万元/平米，且要求操盘房企全部实行“现房销售”。
“期地”出让新模式
北京第三批集中供地有许多令市场未能预料到的变化。其中，朝阳管庄乡一宗地块经过两次出让，但都无企业报名，最终导致流拍。而丰台区王佐镇青龙湖地块则因为参与竞买的企业不具备房地产开发资质，无竞买资格，最终也上演流拍一幕。
值得关注的是，北京第三批土拍也有新模式出现。京投作为北京第三批土拍中的“大赢家”，以约175.3亿元的价格一举竞得朝阳东坝车辆基地综合利用项目的3宗地块。其中，有一宗地块成交价格为70.7亿元，是3宗地块中“最贵”的地块。
文件显示，该宗地块为“地铁上盖”项目，销售指导价为8.6万元/平米，且首次采用“期地”出让的模式。具体而言，“期地”出让为先出让，后续再根据轨道交通工程的相关进度，在2-3年内交地。
一位房企负责人向《华夏时报》记者透露：“朝阳东坝的这3宗地块有一定的利润空间，但是由于性质比较特殊，需要有TOD项目经验的房企进行操盘。而且3宗地块的总价也比较高，对房企的资金承受力是一大考验，所以有国资背景的京投拿下这3宗地块在情理之中。”
市场由热转冷
中指研究院发布的数据显示，2021年北京集中供地全年共成交57宗住宅地块，成交规划建筑面积为598.33万平米，土地出让金为1899.94亿元，环比增加9.35%。不过，一句话总结，北京的土拍市场经历了由热到冷的转变。
今年5月份，北京首批集中供地开闸，供应29宗地块，且全部成交，总金额达到1102.21亿元。不过，火热的态势没能保持。10月份，北京第二批集中供地结束，有17宗地块成交，总成交金额不过首轮的一半，为513.43亿元。在第二批集中供地开始前，有26宗地块因为报名房企数量不足导致延期，且延期地块有10宗位于热门区域朝阳。
最终，原本应该在第三批集中供地中现身的这26宗地块彻底“消失”，未再进入市场。而在第三批集中供地中，超过半数地块为底价成交，连此前的抢手板块劲松街道地块也不免于此。流拍率或弃牌率增加、溢价率走低、供应规模缩减成为了北京首年集中供地的趋势。
上述房企负责人对《华夏时报》记者表示：“首批集中供地的供应量普遍较大，各个城市都是如此。因此，房企在上半年大量补仓，下半年由于行业负面事件较多，企业资金压力大，拿地意愿的确出现缩减。”
北京链家研究院院长高原认为，北京土拍由热转冷主要有两大原因。一方面，优质地块、有效供应地块的供应数量较少，但土地成本却持续攀高。另一方面，土地供应节奏和结构出现错配，部分土地容积率、限购等限制指标的不合理设定加大了实际建设难度。
“企业暴雷等信用风险导致市场信心及预期下行，首批拿地企业的部分项目去化较差，开发企业资金回笼也比较困难。”高原分析了北京土地市场的现状。高原认为，预计2022年北京土地市场出让保持长期稳定态势，短期内仍以集中式供应为主，供应体量稳定在300公顷左右，供应结构持续性向保障性租赁住房倾斜。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁