房地产税改革试点即将开启，哪些地区将成为首批试点？
本报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 李未来 北京报道
据新华社报道，10月23日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。据悉，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
此外，决定授权的试点期限为5年，自国务院试点办法印发之日起算。在试点过程中，国务院及时总结试点经验，在授权期限届满的6个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况。条件成熟时，及时制定法律。
而据专家和机构判断，浙江、深圳、海南、上海、重庆或将成为首批试点房地产税的地区。
今年来房地产税被多次提及
据了解，针对房地产税试点，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
值得关注的是，展开房地产税试点的主要目的是为了积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。《华夏时报》记者发现，近期，房地产税被提及到的频率明显增加。自2021年以来，官方至少7次提及房地产税。此次明确开展试点工作则是房地产税实施进程中的一次提速。
10月16日，《求是》刊登名为“扎实推动共同富裕”的文章。在“加强对高收入的规范和调节”一节中，文章指出要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。2021年5月份，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局相关负责人曾在北京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此政策意义重大，是房地产制度改革大潮中最值得关注的一个政策。同时，房地产税的改革不能简单理解为是财政体系的改革，而是要将其和住房制度、促进城市房地产市场平稳发展等进行联系。
两城已试点“房产税”
一直关注房地产税进展及试点工作的华夏新供给经济学研究院院长贾康说：“房地产税的作用值得肯定和重视。但中国的房地产税无法简单照搬国际经验，相关设定非常复杂，需要讨论中国社会可以接受的具体方案。”
《华夏时报》记者了解到，在房地产税试点之前，中国实际上已经试点了10年房产税。2011年1月份，上海、重庆两城先后启动了房产税试点工作。但房产税和房地产税仍有本质上的不同。
概念层面上，房地产税是政府向地产物业征收的一种财产税，通常向房产的业主或租户等使用者征收。而相关政府机构会对房地产价值进行估值，并以房产价值的一个百分比作为应缴的税额。
目前，房地产税包括6大税种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。在已经实行房地产税的国家，征收方式以及税率各不相同。而上海、重庆实行的房产税则是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
《华夏时报》记者在查阅资料后了解到，目前，上海房产税的征收对象为包括本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房；非本市居民家庭在本市新购的住房。上海房产税的征收税率分为两档，分别是0.4%和0.6%。
重庆房产税征收范围相比较上海而言更复杂一些，为个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。同时，重庆房产税的税率与上海不同，分为三档，0.5%、1%、1.2%。
此外，在实际征收过程中，上海和重庆还规定了部分免税面积，实际能够覆盖到的征收范围更小。目前来看，上海、重庆两城房产税大的征收对象主要是以新购住房为主，总房价越高则需要缴纳的房产税也越高。
不过，现行的房产税大部分集中在交易环节，例如契税等。但房地产税除了房产税之外，还需要缴纳持有税。整体而言，上海、重庆试点的房产税的确可以增加购房者的购房成本，但影响仍然较小。试点10年以来，房产税也一直没有扩容到其他城市。
房地产税可能落地哪些城市？
对于房地产税而言，业内外最关注的无不是试点城市。据悉，国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。
此前，业内也普遍认为，由于全面征收存在较大困难，房地产税大概率和房产税一样，会在部分城市先行展开试点工作。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞公开表示，房地产税的实行应该稳步推进，择机将一些热点城市作为试点。
同时，贾康表示：“在试点区域的选择上，可以考虑浙江、深圳和海南三地，先行先试。”严跃进同样认为：“浙江被纳入试点的可能性很大，尤其是杭州市。”中信证券发布的报告也预测，房地产税的征收试点将主要集中在房价上涨过快的区域，2019年以来房价上涨越快，房价水平越高的地区，房地产税试点的可能性就越大，三四线城市则并不适合出台房地产税。
中信证券在研报中提出，未来房地产税试点政策改革方向包括完善征管制度、适度调整税率、设置房产市值评估等。至于试点城市，中信证券方面预计，将考虑全国区域统筹布局，或将于今年年底公布，征收工作预计分批次落地，上海、重庆、海南、深圳将成为首批试点征收区域。
值得关注的是，近期，全国平均房价有降温趋势。国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，2021年9月份，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比整体呈略降态势。
严跃进表示，根据简单算数平均计算，9月份全国70个大中城市商品住宅销售价格环比涨幅为-0.1%，是77个月以来首次下跌。其中，一线城市新房价格环比转为持平，三线城市则环比出现下降。
“当前可以认为房地产市场明显进入降温周期，要密切关注降温周期中各类市场交易，防范价格过快下跌或市场恐慌情绪。”严跃进如此认为。
当前，房地产市场有所下行，若实行房地产税试点，市场是否会再次降温？严跃进认为，房地产税的出台不能简单考虑市场行情走势。但当前房地产各方参与者要注意“炒房致富”想法不可行、不可靠，执迷于炒房行为将面临很大的风险。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁