房地产严冬中，幸福里离开字节跳动“独自出走”真的好吗？
本报记者 李贝贝 上海报道
互联网巨头字节跳动近期拟分拆旗下房地产信息平台“幸福里”，并与房地产经纪公司北京麦田经纪有限公司达成投资意向，获得后者约20%股份，于“寒冬季节”逆势布局房地产行业的态度鲜明。在业内人士看来，字节跳动入局房地产行业优势显著。但亦有业内人士谨慎指出，因资本寒冬，房地产中介估值偏低，对于倚靠字节跳动这棵“大树”的幸福里而言，目前并非分拆良机。
字节跳动拟计划拆分“幸福里”
11月29日，市场传出房产经纪公司麦田将引入幸福里投资的消息，之后幸福里相关负责人向《华夏时报》记者确认了此事：“确与麦田达成投资意向，约占麦田20%股份，相关程序正在进行中”。据悉，交易完成后，麦田房产继续独立运营，幸福里不会介入其日常经营；幸福里则将利用自身技术提升麦田组织发展、用户服务体验。
官网资料显示，北京麦田房产经纪有限公司成立于2000年，业务范围涵盖二手房买卖租赁、新房营销代理、在线房地产综合服务等，旗下拥有北京麦田、福州麦田、厦门麦田及小麦科技等多家子公司，目前在全国拥有近900余家直营连锁门店、14000余名专业房产经纪人，年促成交易额超过1000亿元，年发展增速为20%。
成立于2018年的幸福里则为“字节跳动”旗下房产信息平台，2019年8月初，字节跳动成为其唯一股东。成立后，该平台主要聚焦在房产垂类信息内容的搭建上，其中一手房业务为房源展示，二手房业务则对接了麦田、我爱我家等中介房源。
在收购麦田20%股份之前，幸福里与麦田方面的合作就已展开。9月29日，麦田旗下北京福旺房地产经纪有限公司发生工商变更，新增字节跳动间接100%持股的北京好房有幸信息技术有限公司为股东，原股东北京金色麦田房产经纪有限公司退出。而借此获得了进入房地产中介代理的通行证之后，字节跳动陆续于福建、厦门、合肥、广州、兰州、北京等城市成立了“好房有幸信息技术有限公司”，经营范围包括广告制作和房地产经纪。
值得注意的是，近期字节跳动还传出了计划拆分幸福里的消息。据公开报道，目前幸福里已经启动了融资计划，将引入外部战略股东，潜在投资人包括红杉中国、中金、万科、碧桂园等。该消息亦得到了幸福里方面的确认。“为了聚焦主营业务，字节跳动确实计划拆分幸福里，幸福里将引入外部资本独立发展，聚焦房源与服务价值提升。”幸福里相关负责人向《华夏时报》记者表示。
在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，字节跳动分拆幸福里、加紧布局房地产市场的背后，有着市场大势驱动及自身发展求变的双重逻辑。
胡景晖向《华夏时报》记者指出：“字节跳动为什么要做房产？第一个逻辑是，从流量平台变成交易平台是大势所趋，而要做交易就要做最大的交易，也就是房产；第二个逻辑，整个字节跳动的体系非常庞大，涉及的产业类别也非常全面，因此很难整体上市。如果要考虑进去资本市场，只能按产业类别拆，或是按媒体性质来拆。字节跳动最先就要拆除房地产，这与58安居客是一个逻辑。”
胡景晖同时强调：“（字节跳动创始人）张一鸣对房地产并不陌生，（对他来说）这是一个非常熟悉的领域，所以他一定会在这儿。”据公开信息，张一鸣与现任CEO梁汝波曾于2009年联合创立房产垂直搜索平台“九九房”。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜也向《华夏时报》记者指出，字节跳动分拆幸福里启动融资，是希望通过提升幸福里的专业化来聚焦房地产代理业务，解决之前幸福里共享字节跳动流量而导致其专业化和聚焦度不足、竞争力不够的问题。“通过分拆和引入战投，将能够促进幸福里基于专业化程度的竞争力的提升，将幸福里打造为房地产代理业务中的一只生力军，并最终实现独立上市的目标。”
“分拆”是好事还是坏事？
“我看好幸福里，或者说看好字节跳动进入到房地产经纪领域，”胡景晖感慨地说：“这应该说是在房地产寒冬让我感受到了一丝春意。（说明）还是有人能读懂、有人看好这个行业的，还是有人愿意推动行业进步的。”
而字节跳动通过幸福里介入房地产行业，胡景晖认为具备了超大流量、雄厚资金实力的优势。更重要的是字节跳动的技术优势：“如果张一鸣把技术能够很好的应用在房产交易领域，会极大地提升行业效率，改善客户体验，降低行业成本甚至降低消费者的佣金支出。”胡景晖表示。
当然，也有业内人士秉持了谨慎的态度。中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者指出，字节跳动是万亿级别的互联网公司，而麦田目前在北京排行第三，今年前10月，北京市场链家网签8.6万套住宅，麦田网签8360套住宅，市场占比大约在5%左右，其市场知名度在全国范围内也不高。张大伟甚至认为，“20%的股权也很难影响麦田的决策，所以这很可能就是区域公司的一次尝试，很难说是字节入局房地产。”
对于字节跳动分拆幸福里的计划，张大伟更是直言：“分拆对幸福里来说并无益处。因为现在资本寒冬下，房地产中介估值都很低，依靠字节这种2万亿级别的庞然大物，幸福里是有能力做大的，但现在拆分了，可能性就很低。”
“现在并不是字节跳动扩张的好时机。”同策研究院研究总监宋红卫也有类似的看法。其认为，行业调控、市场下行，房地产信息服务平台运营也面临较大的压力；同时，房地产行业信息平台竞争激烈，原本盈利水平不高。
《华夏时报》记者注意到，目前房地产中介赛道竞争颇为激烈，已形成了贝壳、58安居客等主流经纪巨头。其中，作为当下中国最大的房屋交易和服务平台，2020年贝壳找房新房交易额1.383万亿元，市场占有率7.97%；二手房交易额1.94万亿，市场占有率26.6%。而相比之下，国内移动应用数据分析平台“七麦数据”显示，过去三年里，幸福里的IOS下载量约为650万，而贝壳找房、安居客下载量均超过5000万。
另一方面，从盈利方式来看，主流经纪巨头们也已形成了清晰的模式。例如，贝壳找房倚靠其具有房源优势的贝壳平台、以及包括链家在内的众多线下门店，拥有较为强势的线上和线下能力；58同城安居客则一直强调自身平台属性，58安居客CEO姚劲波则承诺“永不自营”，通过收取端口费的方式来切入房产。
上述幸福里相关负责人没有向《华夏时报》记者透露盈利模式。而据媒体报道，幸福里的盈利方式主要是向各个经纪机构收取端口费，即流量费用，操作模式类似于安居客。目前幸福里还不具备最终的房源交易功能，暂时没有布局线下门店的计划，短期内也不会自建经纪人团队。
胡景晖认为，字节跳动入局房地产行业后，需要补充缺乏线下门店和中介人才的短板；在具体业务的经营和管理方面，房产中介与流量平台存在较大差异，“需要跨越”；此外，还要注意互联网企业与中介之间的文化融合问题，这是一个“喝咖啡”与“吃大蒜”的差异问题。
值得一提的是，字节跳动并非首个入局房地产行业的互联网巨头。包括快手、阿里、京东、小米等互联网巨头近年已相继进军房地产，“好房京选” “天猫好房”“小米公寓”等层出不穷。
对此，张大伟遗憾表示，互联网巨头完全有实力颠覆房地产中介行业，但到目前为止，“全部都没有将房地产中介行业作为战略，投入很少，自然就不可能获得多大市场份额。因为对于互联网行业来说，投入产出比比房地产高太多”。柏文喜也坦言：“他们只不过是希望将自己的流量在房产领域变现而已，但是房产交易的低频、高额现象是与快消品服务业最大的差别，也是他们最不熟悉的地方，他们得学习贝壳模式。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁