危旧胡同变城市名片 北京城建带领望坛社区涅槃重生
文/崔卫革
曾经容纳2万余居民、棚改计划一再搁置的永外望坛地区，如今冉冉升起为北京核心区美好人居的一颗新星。
对于这样一个体量庞大的棚改项目，北京城建克服了重重困难，坚定不移地推动项目前进，其中的艰辛，北京城建兴瑞公司的员工们深有感触。
现在，望坛棚改项目外迁居民早已住进温馨家园，回迁居民看着拔地而起的新居，入住指日可待，资金平衡区天坛府以高端住宅品质开盘热销，红遍全城。从艰难历程中走来并见证了望坛项目沧桑巨变的兴瑞公司董事长蔡志强终于放下心来，他感概地说道：“以后就是望坛项目走向辉煌的时期了！”
棚改一再搁置，居民期盼多年
望坛棚改项目位于北京南二环永定门外地区，因北距天坛仅1公里而得名。这里北临京津城际铁路,南临安乐林路,西临永外大街,东临景泰路，占地面积约700亩。
这片700亩的狭小区域上曾经聚集了5700余户居民，户籍人口2万余人。改造前这里破败不堪：低矮的平房密密麻麻地挤在一起，路面脏水混着垃圾流淌，居民的私搭乱建占据了本就不宽敞的街道，屋顶时常需要“打补丁”以防漏水，电线像蜘蛛网一样织满了整个社区。
因此，居民改造的意愿普遍强烈，一名在望坛居住数十年的居民曾倾诉：“大家都在热切盼望，等了许多年了，许多人为了等危改（棚改），把婚期一拖再拖，有的因为没有房子，四世同堂。”
事实上，早在1992年望坛棚户区就被纳入危改范围，在经过4次入户调查后，因为改造体量大、规划受限、资金平衡难度大、政策调整等原因始终未能启动。
2013年望坛棚改项目迎来契机，当年北京市启动棚户区改造和环境整治工作，望坛项目被纳入中心城区棚改序列。
2016年5月19日，北京市国土资源局通过招标平台确定北京城建集团为望坛棚户区改造项目前期工作及拟改造土地使用权一次性招标公告的中标人，望坛地区改造项目一次性全打包，交给了北京城建集团，开启了政企合作的棚改新模式。
一把尺子，阳光征收
最先启动的征收工作是望坛棚改最艰难的工作。
望坛棚改项目征收工作复杂，房屋产权性质多样、经营业态低端、基础设施差，居民房屋面积小、弱势群体比例高，北京市东城区人民政府成立了征收工作领导小组和征收现场总指挥部（下称“总指挥部”），明确提出征收工作严格实施，阳光操作，全程透明，全程监督，坚持一把尺子量到底，树立民生工程公正廉洁的良好形象。
首先是制定并公布征收补偿方案。根据入户调查收集到的信息，详细编制切实可行的征收补偿方案，根据公示期30天收到的上千条意见，总指挥部对补偿方案几经修改，并于2017年3月份出台，4月份正式启动预征收工作。
其次是入户宣讲政策。总指挥部下设18个分指，派出1000多名政府工作人员及征收工作人员，根据每家每户的不同情况，不辞辛劳地入户动员。为让居民看懂《征补方案》，在入户动员时，每个工作人员都会带上为各家量身订制的“小账本”，里面不仅有每家住房的详细情况，还为每户家庭设计了7种不同的选房组合方式，每种选房方式打印在一张单独的纸上，方便居民选择最符合自己心意的方案。而由居民公开选定的评估公司，会把给每户家庭所做的房屋评估报告直接送到居民手中。指挥部还特别印刷了1万册“培训教材”，详细说明征收补偿方案、选房细则、困难奖励房源申请程序等，送进每一户棚改家庭。
最后是与被征收人签订征收补偿协议。补偿方式主要是货币补偿和房屋产权调换，其中货币补偿可以选择向区房屋征收办申请购买奖励房源：即回迁的改建地段奖励房源，总指挥部提供了5142套回迁房，精装交付，产权性质属于商品房，回迁房价格为每平方米2.38万元，在寸土寸金的北京东城核心区，为回迁居民打造性价比超高的品质住宅。
对于选择外迁的居民，总指挥部提供了大兴瀛海兴悦居及团河美澜湾的奖励房源。瀛海兴悦居小区位于地铁8号线南延线瀛海站和德茂站之间，距离地铁的直线距离只有约500米，提供1260套房源；团河美澜湾小区居住密度小，周边环境宜人，交通也很便利，提供了3214套房源。
如果排列组合的话，望坛社区外迁和回迁的居民一共有7种选择方式：纯货币补偿，回迁，外迁团河，外迁瀛海，还有另外几种搭配组合，基本能满足所有5700多户的居住需求。
凭着“一把尺子量到底”的阳光征收原则和一片诚挚之心，望坛项目的征收工作获得居民的广泛支持和赞誉！
引入“银团融资”，解决资金难题
棚改项目一向需要重资金投入，对于规模庞大的望坛项目来说尤其如此。
关于项目启动、居民安置、资金平衡区建设等费用，望坛项目需要投入巨额资金，对任何一个企业来说，这都不是一笔小数目。
为了解决资金问题，北京城建引入“银团融资”模式，所谓“银团融资模式”，是指获准经营信贷业务的多家银行或其他金融机构组成银团，基于相同的贷款条件，采用同一贷款协议，向同一借款人提供的贷款或其他授信，是国际上通行的贷款组织方式。
兴瑞公司财务负责人表示：“根据棚改合作协议，我们要提供足够的资金，足够的房源。经过多方调研和综合对比，我们选择了‘银团融资’模式。”
对于望坛棚改这样一个大规模的民生工程，不少银行积极参与，兴瑞公司按照望坛项目征收建设的资金需求，经综合比较各银行的经验、方案、能力等情况，组建了由农业银行、工商银行作为联合牵头行，中国银行、北京银行、北京农商银行、浦发银行等共7家的银团融资架构，以满足望坛项目的前期征收、补偿、安置及项目开发建设的资金需求。
“这种模式好处在于可以给我们提供额度大、期限长、成本低的资金。”上述负责人表示，银团融资减轻了企业负担，也可以最大程度地满足公司的资金需求。
2016年11月银团正式成立，银团融资宣布启动，12月30日签订了银团贷款合同，期限10年，贷款利率按照央行同期贷款基准利率下浮。兴瑞公司还会同征收有关单位对征收成本进行反复测算，根据项目实际需求制定资金使用计划，以保证银团贷款资金按时到位，征收工作顺利进行。
上述负责人表示，贷款合同的成功签署，既满足了项目的资金需求，保障了项目顺利实施，同时又降低了财务成本，是城建集团银企合作新的里程碑。
树立城建品牌，培养城建人才
从永定门外地铁站出发，沿着安乐林路一路向东，新建的望坛小区楼栋挺拔屹立，米白和暗红色的外立面沐浴在阳光下，明亮而温暖。这是兴瑞公司为望坛回迁居民精心准备的新房，选择回迁的居民将陆续搬进这里。
选择外迁的居民早已住上了宽敞、整洁的房子，他们在瀛海兴悦居和团河美澜湾享受着低密度的居住环境，小区内外都是优美的绿化、公园，房屋户型设计和装修十分精美。
望坛居民对这幅场景期盼了很多年，过去几代人蜗居在几平米的日子一去不复返了，望坛居民的生活上升了几个台阶。
作为望坛棚改项目的资金平衡区，天坛府以优越的地段、高品质的定位、丰富的配套成为北京核心区稀缺的商品房资源。“因为社区规模大，光社区居民就是很大的消费群体，所以很容易把配套丰富起来。我们室内精装、园林和外立面请的都是业内顶尖设计师，打造的中式住宅特别气派。学校配套也非常好，有北京第一师范附属小学、景泰小学、汇文中学，等等。”蔡志强表示。
天坛府推出后很受购房者青睐，据了解，天坛府于2021年8月首次开盘，推出房源520套，9月和10月连续两个月斩获北京10万+豪宅项目销售冠军。
蔡志强告诉记者：“作为国企，我们始终把社会效益放在第一位，经济效益放在第二位，望坛棚改是一个民生项目，我们的初心就是要改变这里以前落后的面貌，这一个项目占了整个永外街道的三分之一，所以对城市面貌的改善能够起到很大的作用。”
现在，兴瑞公司完成了这个初心，并为北京城建树立了一个北京核心区内的品牌形象，积累了宝贵的经验。蔡志强说：“望坛是一个容纳将近两万人的社区级项目，怎么做好开发，怎么做好服务，对北京城建来说是有益的探索和积累。”
在蔡志强看来，更重要的是望坛项目给北京城建培养了一批全产业链的人才。“项目上年轻的同事学历高、理论知识强，但是欠缺实践经验，通过这么一个项目，这些人会迅速崛起。而且这个项目是全产业链的，包括一级开发和二级开发的全部环节，我觉得这为我们城建集团积累一批人才。”蔡志强说道。
怀着改善民生和城市面貌的初心，凭借着坚韧的意志和决心，北京城建兴瑞公司把北京核心区一个搁置多年的棚改项目改造成一张城市新名片，实现百姓安居梦，为城市发展贡献力量，这是城建人的担当，也是值得弘扬的城建精神！
编辑：林森